仲量联行新城报告修改完整版2010-138P.ppt

* * LEED? 厂房案例 绿色环保措施: TRANE正计划在江苏省太仓市建造其第一个绿色工业厂房，目前该项目正处在概念设计阶段。 项目名称：TRANE工厂 开发商：特灵公司 总建筑面积：62,084 平米. * * LEED? 厂房案例 绿色环保措施: 该项目采用了一系列节能措施，包括热套封装置，高效玻璃板，节能照明，以及热释电光敏传感器。这些措施使得建筑的耗能量比普通建筑低25%。通过采用低流量节水装置等节水措施以后，诺基亚工厂的耗水量比一般建筑少30%左右。 项目名称：NOKIA北京工厂 总占地面积：100,000 平米 总建筑面积：60,000 平米 * * 生态产业园区案例分析 苏州腾飞创新园 Ascendas iHub 卡塔尔科技园 Qatar Science and Technology Park LEED厂房案例 生态建筑产品可行性分析 * * 初步结论 首先，所有企业采用的绿色节能环保技术的生产型物业均根据自己的需求采用自建模式； 其次，大多数企业所采用的节能环保技术，其节约总量是可计算的，其价值能够直接体现在成本中； 再次，所有的节能环保技术在短期内都通过提高用家的运营成本来减少能源和消耗成本； 最后，大多数节能环保技术的使用方都来自高新技术产业或技术含量较高的产业，而非低成本的制造业，且采用的客户均为行业内的领头企业。 因此： 生态节能建筑标准适用于大型高新技术企业，实施需要在生产需求的基础上采取相应的设计方案，有比较理性的可行性评估过程； 对于开发商来说，LEED及其他生态节能标准是一个项目形象，建筑单体的LEED技术对客户的通用性不强，不适宜大面积采用，适合在标志性建筑或公共建筑中采用。项目大面积推广的主要是屋面绿化、中水处理、废物循环回收等一般的生态节能方式； * 项目总结 产业定位 客户定位 规划及产品设计 项目核心竞争力 项目开发模式 开发主体与政府、亿达的关系 项目的可复制性 * 项目总结 产业定位 按照产业定位研究的标准范式，对大连的资源禀赋条件、产业基础、以及东三省、环渤海区域产业关联度与产业价值分析，我们得出了大连可以尝试的若干产业，根据项目主题和定位大方向的需要，我们选择了从产业价值、物业价值、产品特征方面都与生态科技创新城大项目以及北方生态慧谷比较一致的产业进行深化研究，判断结论是：本项目在主导产业方面可行的产业定位包括服务外包和电子信息两大类； 在服务外包产业中，又根据开发商的经验及资源优势、政府的开发预期单独提炼出了呼叫中心产业作为服务外包的一个分支主题； 电子信息产业是一个非常庞大的综合产业，在大连已有一定的产业基础，但考虑到项目本身的条件限制，发展成熟门类或生产型门类是不合适的，唯一的可能是发展大家都不具有比较优势的、偏重于研发型功能且有着较强的政府扶持和政策推动的RFID产业； * 项目总结 产业客户定位 在客户定位方面，考虑到园区环境成熟度比较差，尽管产业本身有着比较好的增长前景和物业需求，但对客户选择的余地不大，甚至有一批不符合产业导向的企业入住。因此，客户定位需要考虑两个维度； 真正可以实现和目标要实现的产业客户：根据产业定位，本项目最重要的产业客户是呼叫中心为代表的综合服务外包企业。至于在这个大名义下具体从事什么业务、属于何种类型、服务于那些客户，往往是一个随机的形态，随着企业自然发展可能会形成一定的趋势和集中效应，但在定位初期没有必要分得过于具体。而且，从物业使用的角度上看，这些客户基本不会对物业的功能、设施设备产生很大的需求差异，只是收到客户档次、业务规模的影响，形成一些具有通用性、普遍性的需求表现； 未来引入的重点企业：在服务外包及呼叫中心产业中，有一批内资的龙头企业，还有大量的潜在外资客户，根据客户调研可知，大连是国内外服务外包企业选址优先考虑的城市之一，本项目同样有条件通过物业、政策、服务等各方面的因素吸引客户落户。未来的发展目标是服务外包产业逐渐向产业高端KPO实现升级。RFID产业是比较新的产业，由于目前最重要的实用仍然是公用事业和商业（如身份证、移动通信定位、产品标识、商贸物流、票据等）目前仍然受到政策干预、影响较多，大型企业的落户也受到行政因素影响，产业发展基本上是一带多的集群式发展，因此通过政治力量、政策力量吸引大客户落户是最有效的办法； * 项目总结 项目规划及产品设计 从规划的角度，一方面需要考虑产业布局与物业布局的一致性，另一方面也要考虑这样的布局方案的开发可行性，能够符合分期开发的要求，且每期都能有合适的产品保证先进汇款以支持整个项目的滚动； 产品设计方面，最重要的原则是产品的通用性，由于呼叫中心、服务外包两者本质上属于同一行业，对物业的需求有着一定的一致性，发展规律也有类似的地方，只是呼叫中心相比服务外包总体产