专题研究报告-中国民生银行.pdfVIP

民生私人银行 民生私人银行 专题研究报告 专题研究报告 海外与新兴市场中心 本期研究员 ：肖笛 REITs -发放分红的海外房地产投资成 熟模式 （上篇） 观点简述： REITs，即房地产投资基金，是除了直接购买房产外最具有法律保 障的房地产投资手段。在成熟的REITs 市场投资REITs，可以像购买股 票一样简单、安全、易于转让，在获得定期股利分配的同时享受REITs 价格上涨带来的收益。 虽然从2013 年至今国内几家机构先后推出了类REITs 产品，但其 不仅在认购起点上不适合普通投资者，在流动性、交易结构、相关配 套法律方面都与成熟REITs 差距很大。普通投资者如果希望投资REITs， 美国、澳洲、日本等市场或许可以提供更加成熟的REITs 投资产品。 本研究系列分上下两篇，在上篇中会对REITs 相关基本知识、国 内外 REITs 对比以及 REITs 历史表现进行分析。在下篇中将对海外 REITs 投资机会进行探讨，包括市场选择、标的选择等。 民生私人银行 海外投资研究 产品板块专题研究报告 系列 一、REITs 基本概念 （一）定义 REITs 全称为Real Estate Investment Trust，在我国称其为房地产投资信托基金，在香港称其为“房 托基金”，在澳洲又被叫做“Listed Property Trust”，虽然对 REITs 称呼不同但都是指同一构架。从概 念上讲，REITs 是指将投资者资金集合，由专业的机构管理并投资于能产生稳定租金收益的房地产，同时 将特定比例（通常是 90%以上）的收益分配给投资者的信托基金制度。是一种将不容易变现的不动产分割 为小单元再通过证券化的形式于市场上出售的金融工具。 （二）类型 1. 按照收入来源可将REITs 分为权益型、抵押型和混合型。权益型REITs 直接投资于产生稳定租金 收入的不动产资产组合，主要收入来源是租金或者资产增值；而抵押型REITs 是充当金融中介的角色，将 所融资金以抵押贷款的形式放出，收入大部分来源于发放贷款所得手续费与利息；混合型REITs 顾名思义 就是前两种类型REITs 的混合体。目前市场上占比最大的是权益型REITs，其次是抵押型，混合型占比极 小。 图1：三种类型REITs 在美国REITs 占比 资料来源：NAREIT 2. 按照法律框架的不同可分为公司型与契约型。前者是建立在公司法的基础上，成立股份制有限公 1 司并用股权进行募资，将所募资金投资于房地产后以股利的形式将收益分配。后者是建立在信托法基础上， 2 将信托收益权进行分割后用以募集资金并投资于房地产，同时将收益按照特定的比例分配给投资人 。简单 来说，公司型REITs 是一个符合相关要求同时享有特定税收优惠的公司，而契约型REITs 是一个抽象的信 托关系，两者交易结构图如下： 1 公司制REITs 中，REITs 本身为公司实体，由于其