开店选址指南.docVIP

开店　　一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。因此，开店选址很重要，这一步走得对与否，决定了日后店铺的赚与赔。那么，开店如何选址呢？　　一、要根据经营内容来选择地址：　　店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市；但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方。比如保健用品商店和老人服务中心，就适应开在偏僻、安静一些的地方。　　二、要选取自发形成某类市场的地段在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，该街该市场会自发形成为销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街、这个市场。因此，在开店选址时，一定要重视自发市场的好处。一般来说，将店铺开在“物以类聚”的地方，自然顾客较多，“钱途”较好。　　三、要选择有广告空间的店面：　　有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。这会给促销带来很大的麻烦。特别是那些想自创品牌的经营者，一定要避免选择如此店面。　　四、要有“傍大款”意识：　　要是你对选址一点主意都没有，那么“傍大款”也许是一条很好的选址方法。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应，“拣”些顾客。 实务 连锁加盟店店址的选择： 开设连锁店首先是遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点）。经济利益及其合法形式开发新店首先必须注意的要点。 一、? 1、生意圈预估 l??????? 对于生意圈内某些特定区域的市场调查资料搜集； l??????? 对于竞争者的评估； l??????? 评估生意圈的市场需求面与供给面； l??????? 选出潜力地点； l??????? 完成选点评估报告表 2、市调研究及调查 l????????? 搜集包括生意圈的人口普查资料、中介商、经营者、房地产主、政府等资料来源； l????????? 进行生意圈综揽，找出三分钟生意圈区，对营业项目相关的机关、团体、学校或其他零售店，做出数量及发展性评估报告； l????????? 制作生意圈分析图、交通流量及竞争者的资料； l????????? 对预设地点的竞争冲击研究； l????????? 与生意圈中，挑选出较具潜力的可设地点，并个别标号清楚； l????????? 取得生意圈内的经济背景发展资料或历史； 3、不动产评估及评核 l????????? 搜集具有可信度的市场价格，以便制定公平市场价； l????????? 以地区特性为背景，陈述有利点； l????????? 取得工程建造及设备设施成本预算，以进行可行性研判； l????????? 预估店面营业额及计算租金的承担能力； 4、协商谈判 l????????? 熟悉谈判的时机及要件； l????????? 推展谈判策略； l????????? 协商两方合约内容，进行签约程序；此外，有些辅助考察的工作内容，亦是开发人员必要的工作环节，其中包括： I.???????? 实际了解生意圈调查资料的内容及重点； II.?????? 确知通往预设点的主要交通干道及到达方式； III.???? 研究未来三年至五年的市场动态预测及计划； IV.???? 对招牌设置的规定及可设位置的了解； V.?????? 如何利用过多土地或节省投资的方法； VI.???? 寻找相关单位的支援及研讨可行性对策； VII.?? 观察同业所在生意圈的生存状况及生意圈环境； VIII. 参考既有店面管理人员的营业经验； IX.??? 参加定期的开发会议并分享经验； X.????? 邀请相关单位一同巡视新店，了解彼此观点； XI.??? 增加协调谈判的能力及提高谈判技巧。 二、市场评估 在工作方针的指导下，进行市场评估是选择店址比较关键的一步。为了有助于房产开发人员，能以合理而又系统的方式，积累市场重要资讯，这里将市场评估概略划分为以下四个部分： （一）分析潜在顾客数量和客流规律 所有的人都是消费者，很自然也是商店的顾客。加盟者在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。据国外调查资料表明，现代化的超级市场几乎有50%的顾客来自距商店250米内的区域。因此，在考虑一家超级市场的可能地点，一般都要求在计划地点500米半径范围内，必须有1万人定居。 人来人往的地方，当然是设店的有利地方，但并非只要人多经过的地方就适于开店，还要分析一下是哪些人来往，客流规律如何？首