第八章选址规划与分析.ppt

第八章 选址规划与分析 引言 南京目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的决定因素是什么？为什么？ 决定一个楼盘好坏的的关键在于这个楼盘的选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。 对绝大部分企业来说，选址很重要！ 一、选址的概念和必要性 （一）什么是选址？ 如何运用科学的方法决定设施的位置，使之与企业的整体经营运作系统有机结合，以便有效、经济地达到企业的经营目的。通俗地讲，就是确定在何处建厂或建立服务设施。它包括选位与定址两个层面的内容。 （二）选址的必要性 市场营销：战略一部分，为了扩大市场。 业务成长：现有的地点无法满足。 资源枯竭：某些受资源限制的行业。 生产经营成本：相对其它地方很高。 二、选址决策的本质 （一）选址的重要性 选址决策成为生产系统设计的重要组成部分有两个主要原因： 他们是一个长期责任范畴，一旦出错，就很难克服。 选址决策经常会影响投资需要、运作成本、税收及运作。 不好的选址将会导致成本过高、劳动力缺乏、丧失竞争优势、原材料供应不足或与此类似不利于运作的情况。 就服务业而言，不好的区位将导致顾客量减少并使运作费用较高。因此，对制造和服务业两者而言，选址对于竞争优势将会产生重要的影响。 （二）选址的目的 企业决策的基础 （三）可选方案 维持现状，进行扩展 要求：有足够的可供扩展的空间； 优点：扩展费用通常要低于其他方式 维持原地点，增加新地点 主要是零售业，注意两点： a、新店对老店的影响。 b、可作为一种市场保护策略。 放弃现有的，搬至新地点 迁移成本 VS （新地点获得的利润—原地点获得的利润） 维持原状 （四）选址的难点 案例——怒江水电开发规划 云南怒江傈僳族自治州规划开发怒江，在怒江沿江760公里河段内修建16个梯形电站。此举引起各界极大关注： 正方：水力资源是怒江沿江地区最可利用的，水电是清洁能源；可使沿江人民脱贫致富···· 反方：怒江是目前我国生态保存较好的，为数不多的几条大江大河，水电开发会导致生态的破坏；怒江沿江是地震和泥石流的高发区，会对坝址造成损害；建坝后，老百姓到底有多少实惠，还不得而知 ······ 三、制定选址决策的一般程序 一个组织进行选址的方法取决于：规模、运作性质或范围。 非正式方法：新组织或小组织，一般考虑所有者的居住地。 正式方法：大型公司特别是跨地区运营的公司 正式选址方法的步骤： 1、决定评估地点好坏的标准：如社区服务、税收高低等。 2、鉴别重要因素：如市场或原材料的位置。 3、找出可供选择的地点。 a 确定选址的一般地区 b 确定较少量的可供选择的社区 c 从供选择的社区中找出几个可供选择的地点 4、评估这几项选择，并挑选其一。 四、选址的因素 选择地区时的主要影响因素 原材料的位置 市场的位置 劳动力因素 社区因素 其他 选择具体位置时的影响因素 土地 设施 环境／交通 （一）地区影响因素1——原材料的位置 企业距原材料产地很近是出于三个主要原因： 必要性 采矿业、农场、林业、渔业、纯净水厂 易损坏性 新鲜水果或蔬菜的制冷保鲜、罐头生产、奶产品加工行业 运输成本 铝精炼、造纸业 地区影响因素2——市场的位置 盈利性组织通常会选择驻扎在它们作为竞争战略一部分的市场附近，而非盈利组织则选择在需要他们服务的用户附近。 零售业和服务业一般位于它们服务的市场地区的中心位置附近，靠便利性吸引顾客； 零售运作的竞争压力（肯德基和麦当劳案例）； 有些公司引起产品的易腐烂性而必须紧挨市场； 因需要与顾客保持紧密的联系（裁缝店，装潢公司）； 政府服务机构的位置要靠近它们服务的地区（邮局、警察局、医院）； 地区影响因素3——劳动力因素 主要的劳动力因素有： 劳动力的成本：对劳动密集型行业非常重要 可得性 未来雇员的技能：技术工人 工人对营业额、出勤率及类似因素的态度可能因地而异 搬迁对雇员的影响 地区影响因素4——社区因素 社区的角度 公司的角度 生活质量：学校，购物，住房，交通，娱乐，生活费用 服务：医疗，消防，治安 态度：积极／消极 税收：国家／地区，直接／间接 环保法规：国家／地方 公共设施：成本及可用性 发展前景：发行债券，税收减免，低息贷款 地区影响因素5——其他因素 气候 寒冷的冬天使有些公司考虑搬到更暖和的地方 税收 某些地