第8章 不同类型物业的管理与服务.docVIP

第8章 不同类型物业的管理与服务 8．1住宅小区物业管理 8．1．1住宅小区物业特点与管理要求 1．住宅小区的含义及特点 （1）住宅小区的含义　住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住区域。住宅小区相对封闭、独立，是符合现有生产水平和人们生活水平的一种居住模式。 按人口和用地规模多少的不同，住宅小区可以分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。如表８－１所示 表８－１住宅小区的分级 人口规模 居住区 居住小区 居住组团 户数（户） 10000-16000 3000-5000 300-1000 人口（人） 30000-50000 10000-15000 1000-3000 　　一个完整的居住区由若干个居住小区组成。同样，一个完整的居住小区由若干居住组团组成，而一个居住组团可由若干个生活单元组成。 （2）住宅小区的特点 1）居住功能为主，相对封闭独立。居民集中居住，小区内的一切设施如商业、体育健身、文化教育、娱乐等设施都是为小区内居民便利而设计、建造的。住宅小区与城市中工厂区、商业区、办公区等其它功能区分开，方便了居民的生活，便于集中服务与管理，有利于提高居民的居住条件和水平。 2）人口密度高，人口结构复杂。住宅小区一般都具有一定规模，而且建筑密度大，这就形成了住宅小区内人口密度高，人口结构复杂等特点。住宅小区建设是一种社会化的住宅开发，小区内的居民来自城市四面八方各行各业、各阶层的人员，这就使小区内居民构成在职业特征、文化素养、传统习惯、生活方式等方面形成较大差异，如此复杂、众多的人口长期集中居住在一起，久而久之相互影响，形成了相对独立的“社区文化”。 2．住宅小区的物业管理目标及管理要求 （1）住宅小区物业管理的目标 1）实现社会效益。小区的社会效益首先表现在它可以为政府分忧解难，实施小区管理后，将分散的社会分工汇集起来实行由物业公司负责统一管理，政府只需制定有关政策规定，对小区管理实行指导、监督。 2） 实现经济效益。 ①从政府的角度看，小区实行物业管理，政府不仅不需向小区投资，用于房屋维修和环境管理，而且还可以向物业公司收税，增加财政收入； ②从开发企业角度看，小区实行物业管理，有利于房产以较高的价格销售，达到较佳的收益目标，同时加速资金回转； ③从业主的角度看，小区实行物业管理，可以充分发挥物业的使用价值，并且使物业保值增值。 ３）实现环境效益。搞好住宅小区管理，能使用使居住区的环境得到绿化、净化和美化，还能对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响，促进整个城市建设的良性循环。 （2）住宅小区物业管理要求　住宅小区各有不同，在实际操作过程中应根据小区的特点和条件，制定出具体的管理要求。总的说来，住宅小区物业管理要求可以归纳为以下三方面： １）物质环境要求 ①搞好小区设施配套建设。主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施的配套，一般按照“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近方便地配置。 ②美化环境。主要在绿化美化上下功夫，首先尽可能地将空地绿化，并注意花、草、树木的选择、搭配，再以雕塑、假山、水池、喷泉、亭台、榭舫等装扮小区，使小区景色优美，清幽宜人。 ③做好小区的基础管理工作。尤其是房屋管理，房屋修缮、环境卫生、市政设施及道路等管理工作，做到定期考核。 ２）社会环境管理要求 ①健全机构，形成机制，实行专业管理与业主自治管理相结合的模式。充分发挥业主委员会的作用，调动多方面的积极性，使专业管理与民主管理相结合。 ②完善制度，协调理顺内、外部各方关系，进行综合治理。 ③开展社区文化活动，加强精神文明建设。 ３）改革、创新小区管理的新思路。 ①搞好小区物业管理定位，合理选择住宅小区管理模式。 ②强化管理机构内部建设，提高员工队伍素质，改善服务态度和服务质量，要树立服务的观念，竞争的观念。 ③切实加快机制转换和职能转变，真正体现制度创新。 ④企业经营，独立核算，实行有偿服务。 8．1．2住宅小区物业管理的组织实施 1．住宅小区管理的原则 住宅小区管理服务内容广泛，是个涉及庞杂的系统工程，要想住宅小区的物业管理能高水平、高效率，小区的运转良好，实现良性循环，必须遵循以下几点原则： （1）服务第一、方便群众的原则 住宅小区管理和服务工作涉及各行各业和家家户户、男女老幼，群众性很强。因此，应根据不同对象，尽可能地提供较好的服务系统和提高服务质量，用优质完善的服务满足业主、使用人居住和生活等多方面的需求，才能赢得赞同，取得配合，真正管理好小区，取得应有的效益。 （2）产权与经营权分离的原则 住宅小区的产权人有法人、个人，成分复杂，应将产权与经营权分离，统一交由物业公司管理，这样可以减少纠纷扯皮现象，有利于节省人力、物力，发挥整体优势、规模效应，达到小区管理的统一高效。