_2009_10_27_云山酒店项目前期策划报告1610361317.ppt

;广东国叶集团;报告框架;一、城市宏观经济;未来区域经济发展主流模式：都会圈 东京、纽约、伦敦等世界大城市均是以都会圈模式来扩大城市竞争力和影响力，在中国，近期将形成四大都会圈：京津都会圈、大上海都会圈、深港都会圈、广佛都会圈； 在广州东进、西连、南拓、北优的宏伟规划下，广佛都会圈逐步增强与“深港都会圈”融合，区域竞争力增强。 广州则是整个大珠三角融合局面下的“中心＋支点”城市；;大珠三角轨道交通规划： 2010年前将建成由两条主轴线（广州—珠海连澳门、广州—深圳连香港）和一条联络线（中山—虎门）组成的珠江三角洲城际快速轨道“A”字型交通网主骨架。 到2020年，轨道“网”住珠三角9个城市，形成包括港澳在内的“一小时生活圈”。 ; 都会经济圈打造将加强广州的第三产业的“中心地位”，特别是商业、商务、金融、物流以及其他服务业面临重大发展机会；;二、广州房地产市场;1·广州房地产发展阶段划分;2·2007年上半年广州房地产市场特点;2007年1-7月，广州住宅 施工面积为3288.46万㎡ ，同比增长仅4.58%， （06年政策出台后，导致去年 住宅竣工面积仅332.15万㎡ ，同比大降28.7%。 9月前几乎没项目通过审批） ;2007供地5平方公里，截至7月底，住宅土地供应面积达82.25万㎡ ，完成全年供应计划的22%。在未来不到5个月时间，平均每月将要供应58万㎡ 。;第一阶段：出现于80年代中期落成的星级酒店；祈福华厦、金亚花园、金湖花园为该期代表性项目； 第二阶段：2000—2004年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中的多数在天河北、珠江新城CBD中心区，主要代表为祈福华厦、新大厦、中信广场国际公寓、双城国际等； 第三阶段：2004年后至今经济增长不断推动广州公寓市场的蓬勃发展；;目前公寓主要凸显出“商务＋服务”的新特征，尤其是住宅或写字楼经过装修、服务提升后，价格将提升，租赁情况看好； 商务公寓与服务类偏住型公寓市场需求旺盛，由酒店写字楼附属型向独立型和社区附属型转变； 广交会期间一房难求，会展经济对房屋租???市场的强大拉动； 广州外资企业现在已经超过了10000家，目前在穗的外籍人口超过了6万，高端公寓有较大需求空间； 未来3年，广州的服务式公寓的供应量主要来自珠江新城和琶洲，总货量将达到3000套左右，未来供应量逐渐增加； 公寓客户群最大的共同点就是首选“城市中央的金融、贸易、商务区域——CBD区域”，客户主要看重“投资升值”；;第一类 集团高级雇员的宿舍（跨国集团、驻华办事处、领事馆人员） 第二类 商务买家（中小型企业办公楼、国内私营业主、创意产业群） 第三类 投资买家 （用于租赁或商住投资） 第四类 自住买家 （日常居住 CBD办公族、BOBO一族） 第五类 SOHO买家 （居住+商务二合一）;目前广州有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设施1400多座，客房约10万间，床位近20万个；在营业五星级20家，四星级53家，三星级108家（包括试运营）其各自比例为1：2.65：5.4 2006年酒店的平均房价为356元，价格上升11.37%；广交会时五星级套间可达300美元，而淡季400元人民币足矣的两个极端； 目前缺乏国际性酒店管理公司，随着国际品牌的逐渐进驻，高端客源争端将更加激烈，高端酒店差异化定位与经营将成为酒店项目运营的主要的问题； （广州的五星级酒店只有中国大酒店由万豪管理，北京五星级饭店中有80％由外国品牌的饭店集团管理，上海五星级饭店的这一比例是75％） 亚运、琵洲会展中心启用，外贸银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，证券业、零售业、电信业的开放将带来巨大酒店需求；;在广州今后３年－5年内，在建和拟建的高档酒店接近30家，五星级酒店客房总量目前约5000间，2010年约13000间，预计新增客房8000间，这些豪华酒店八成左右落户天河区，尤其是以珠江新城、天河路为中心； 2010年全市星级酒店的接待能力可达每晚30万人次，差异化客户策略是关键； 巨量高档酒店同时推出，对广州宾馆业造成“僧多粥少”的局面，未来竞争激烈程度将非常大； 在建五星级：琶洲香格里拉、太古汇香格里拉、海景大酒店正佳万豪、富力丽思·卡尔顿、富力凯悦；在申报：亚洲国际、天伦万怡、嘉逸豪庭；;越秀区五星级标准价——花园1230元/天；中国700元/天；东方580元/天