基于消费力角度的商业地产项目规模定位研究.pdfVIP

第24卷 第 1期 工 程 管 理 学 报 、，0i．24 No．1 2010年 02月 JournalofEngineeringManagement Feb．2010 基于消费力角度的商业地产项 目规模定位研究 牛晓鹏，杨高升 (河海大学 商学院，江苏 南京 211100，E．mail：niuxp@126．com) 摘 要：在商业地产项 目定位中，项 目规模的定位直接关系到资本的运作效率和开发商与投资商的利润率。文章在商圈理论 的基础上，立足消费者的消费力角度，通过一个具体的定量模型来确定商业地产项 目的规模。模型的创新之处在于加进 了关 系消费得以实现的渗透率概念并提出了其计算公式，这大大提高了模型计算结果的实用性和科学性。提出了确定商业地产项 目规模的步骤 ，并在商圈理论的背景下，提 出了商业地产项 目规模定位区间的新观点。 关键词：商业地产；规模定位；消费力；商圈 中图分类号：F407．9 文献标识码：A 文章编号：1674—8859(2010)01—078—04 DeterminingtheScaleofCommercial RealEstateProjectsBasedontheConsumption NIU Xiao—peng，YANGGao—sheng (SchoolofBusiness，HohaiUniversity，Nanjing211100，China，E—mail：niuxp@126．com) Abstract：Inthepositionforcommercialrealestateprojects，thepositionofprojectsizeisdirectlyrelatedtothecapitaloperational efficiencyandtheprofitratioofrinvestorsanddevelopers．Basedontradeareatheory，thispaperdeterminedthesizeofcommercial realestateprojectsthroughaspecificquantitativemodelfromtheviewofconsumerconsumption．Themodelintroducesaconceptof penetrationthatrealizesrelationconsumptionandpresentsaformula，whichimprovesthepredictabilityofthemode1．Theprocedures ofdetemr iningthescaleofcommercialrealestateprojectswereproposed．Anewideaofintervalmappingforcommercialrealestate projectswasproposedbasedontradeareatheory． Keywords：commercialrealestate； scalepositioning；consumption：tradearea 进入 21世纪以来，我国掀起一轮兴建大型商 求也会大大高于小规模商业项 目。但是，如果商业 业地产的热潮。很多城市的商业地产开发已经出现 地产项 目规模偏小也不是理想状态，一方面开发商 盲 目发展的势头。一些企业没有明确的市场定位， 和投资商不能充分利用消费需求赢得更充分更有 盲 目地追求单体的超大规模，短期内各种资金迅速 效的投资收益；另一方面消费者的需求也得不到充 流人，造成了规模的迅速膨胀，如不加以控制，商 分满足。如何确定合理的商业地产规模，目前理论 业地产的发展很可能重蹈我国大型百货商店发展 界并没有形成统一的认识，实践方面却急需相关的 的覆辙。在这种形势下商业地产的规模定位成了一 理论指导，理论研究远远滞后于社