离婚案件中按揭房屋分割难题之应对研究.pdfVIP

三、民商事法律适用篇391 离婚案件中按揭房屋分割难题之应对 北京市通州区人民法院 欧彦峰 随着现代社会的发展和消费观念的转变，按揭购房已经成为普通民众解决住房问题的 主流方式。有数据表明，目前国内个人购房，9l％以上是通过住房按揭贷款完成的。①当 这一趋势与高居不下的离婚率相遭遇，对于按揭房屋的处分就不可避免地成为了离婚财产 分割中的热点。由于立法的粗疏和理念的冲突，这一热点正在逐步演变成为困扰司法实践 的难题。关于此类案件，在全国各地“同案不同判”的现象已经屡见不鲜，甚至不同法院 制定的司法指导性意见也是各执一端。这不仅给司法权威造成了负面影响，而且还导致相 关人群在社会生活中预期混乱、无所适从。究其根源，在于离婚诉讼中按揭房屋的分割与 归属是一个综合性的法律问题，需涉及按揭法律关系、物权变动效力和夫妻共同财产分割 等诸多方面，不同的裁判者出于对不同法律制度或者原则的逻辑固守，就会得出不同的结 论。但是，罗尔斯有言：“正义是社会的首要价值，正如真理是思想的首要价值一样。”② 房屋是人安身立命之所，事关根本生存利益。在处理按揭房屋的分割与归属问题时，不能 单纯地囿于形式逻辑，而应当将公平正义放在第一位，深入探求法律真义，从生活实际多 做考量，彰显人本主义思想，对相关法律制度进行弱化或者协调，使之能够得到最佳融 合，从而促进社会和谐发展。 一、孰是孰非：一个案例三种解答 贾某与何某在2003年6月登记结婚。婚前，贾某曾于2002年6月以按揭方式购买房 房屋实际交付。2004年1月，取得登记于贾某名下的房屋权属证书。2005年6月，何某 诉至法院要求与贾某离婚并分割该房产。法院委托房地产评估公司对涉案房屋的市值进行 评估，确认该房屋在估价日2005年7月13日的市场价值为100万元。婚前贾某已经支付 按揭贷款本息3万元，婚后(至起诉日)夫妻共同偿还按揭贷款本息6万元，尚有贷款本 金35万元未还。 在实践中，这样一个看似简单的案件，依据不同的司法指导意见，却至少会产生三个 ①易宪容：《房地产市场几个重大理论问题反思》，载《河南金融管理干部学院学报》2006年 第5期，第56页。 ②约翰·罗尔斯：《正义论》，何怀宏等译，中国科学出版社1988年版，第1～2页。 392司法解决纠纷的对策与机制 大相径庭的判决。 审理意见一：该按揭房屋属于尚未取得所有权的房屋，暂不予以分割。 参考依据为《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答》。其相 关解释如下：“婚前男、女任一方按揭贷款所购买的房屋，婚后共同付款，离婚时尚未付 款完毕的，是否属夫妻共同财产?如何分割?答：对采取住房抵押贷款方式购买商品房未 付清全部房价款的房屋属于尚未取得所有权的房屋在离婚诉讼时不应作为夫妻共同财产进 行分割，应按上述规定进行处理。” 审理意见二：该房屋属于贾某的个人财产，何某仅有权要求分得婚后共同还款额的一 半即3万元。 参考依据为上海市高级人民法院《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若 干问题的解答(一)》。其相关解释如下：“夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后 夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理?答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并 按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债 务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割 财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配 偶一方清偿的部分，应当予以返还。” 审理意见三：该房产属于夫妻共同财产，何某在返还给贾某婚前支付款项的一半(10 元。 参考依据为江苏省高级人民法院《关于适用(中华人民共和国婚姻法)及司法解释 若干问题的讨论纪要(征求意见稿)》。其相关解释如下：“夫妻一方婚前以个人名义办理 房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后 取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时 作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的 贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。” 二、无所适从：制度纵横各有方圆 离婚，不仅解除了夫妻之间的人身关系，也终止了夫妻之间的财产关系。①随着市场 经济的发展，新颖的财产类型层出不穷，大大