2009年卧龙金湖湾营销推广思考.docVIP

卧龙金湖湾营销推广思考 一、项目分析 1、项目概况 卧龙·金湖湾2009年一季度新增认购76套，实现回款3821万元，超额完成季度指标，实现了2009年度销售开门红 2、项目SWOT分析 S-项目优势 ◇ 区位优势：项目所处位置的南河北路，风水俱佳,该区域交通便利，出入繁华而又不失幽静,符合高档住宅小区的建设需求 ◇ 现房优势：项目自身的建设快速，比周边楼盘的建设速度都早半年左右,外立面风格效果出现的比较好. ◇ 景观优势：本项目的景观在区域内属于高层次配比,水景犹为为突出,特别是组团景观,点缀小品考虑周全,各成体系又能组合成一大景观团.分合有序,主题鲜明. ◇大公司优势:卧龙地产做为本区域内唯一的房产上市公司,有其特有的信任优势和形象优势. W-项目劣势 ◇ 项目一期交房漏水问题严重,导致了极其不利的口碑传播,在潜在客户中产生很大疑问感, ◇ 项目周边商业不大发达，缺乏商业氛围支持. ◇ 项目东、西、北三面都是竞争楼盘，而且与本案的间隔距离都非常近，竞争激烈有透彻. ◇ 项目户型定位清晰,但客户接受程度不同,对户型认知也不同,对户型理念的理解还未达到我们预期的效果.有一定的排抑性. O-竞争机会 ◇现房优势: ◇享受型户型概念: ◇ 实景观概念 ◇坤和的介入带来的整个区域的提升:创造出新板块的格局,可以吸引更多的市区客户关注度. T-竞争威胁 ◇ 价格战:除坤和外的其余客户希望打价格战,尽快出货,逃离与大盘的竞争。都是无法与本项目正面抗争的楼盘。 ◇ 坤和房产的无差异性竞争，成为本区域内最主要的竞争对手。  二、营销推广策略的创新 一、项目思考 思考的意义在于发现项目与众不同的地方，这种独特性既是项目魅力之所在，更是制定科学、合理的营销推广策略的内在依据。 在本项目上应该归略为以下四点思考原则: 项目包装立意明确，跳开以对手价格战的目的及惯有的营销模式，更注重产品的整体运营操作，直接利用服务创造销售； 淡化项目前期不利劣势，强化景观及现房优势。通过营销机制的灵活运用及销售人员的销讲工作，充分了解客户需求，并制定争对性的应对策略； 硬软件同步提升，对项目内部配套设施等硬件完善的同时构建成熟的软性服务体系，全方面提升产品品质； 创新新营销模式，整合各类资源，实现客群增加的时候提升项目附加值。 二、营销推广策略的创新思考 创新的前提—— 从以上四点分析，我们可以得出这样的结论：和周边项目相比较，本案的产品价值对于客户存在着很多先天的优势,依据以上的结论，我们认为，本案的独特性质决定了项目的营销上，我们必须： 卖产品最终还是卖品牌 所以在二期项目的及营销推广过程中，工作的重心应该是如何增加项目的附加值和服务内容，以及最终提升本项目的品牌价值。巩固袍江领袖楼盘地位. 而由此我们认为，从项目的营销操作上来说，便应该采取如下的操作策略： 一、提升项目形象,弥补前期漏水带来的负面作用 对于本案来说，如何巩固项目在前期销售中创建的美誉度，对后期的产品营销可以起到非常重要的推动作用。 特别是在当前的市场格局下,我们出现了如何强的负面问题,所以我们认为应该把握这样冷热有度的原则处理前期出现的质量问题:冷处理投诉,热线主动出击. 与银行机构合作，成立“卧龙基金”， 奠定大公司的形象。夯实上市公司的巨无霸地位，给客户更多的信任感和荣誉感 基金额度:300-500万元 基金内容:一、慈善用途，捐资助学，辅助困难家庭 二、卧龙项目后期交付问题维修，社区活动支取，卧龙所属系列项目后期的维护和服务有权利从本基金内获得支持， 三、卧龙住宅产品升级及开发 出致歉信，表明公司的立场，同时讲清事故的责任，给客户一个正面的交代。 从各大论坛及网络媒体上投放大量的新闻短文宣传正面的效果。强调做一个负责任的本土企业。 二、创新营销模式，整合各类资源，实现客群增加的时候提升项目附加值。 大量进行圈层营销阶段：应该以圈层营销及定向营销为主。通过举办活动，邀请具有楼房购买能力的人员参加活动，形成某个圈层的良性互动；可进行定向传播，可以达成较好的销售。社区多元化、社区功能化、生活舒适化、人文景观互动化、物业开放化 中管网房地产频道 《2009版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：02568698693 手机 QQ: 961531377 376977591 616843241 卧龙金湖湾营销推广思考 中管网房地产频道 《2009版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：02568698693 手机：15