2007年宜兴房地产项目市场调研.docVIP

目 录 前 言 3 1、地块现状说明 3 2、调研任务描述 3 3、调研工作回顾 3 第一章 宜兴宏观经济环境分析 4 一、城市基本概况 4 1、地理位置及交通条件 4 2、地理地貌 4 3、城市空间形态 4 4、气候状况 4 5、环境概况 5 6、水文河流 5 7、历史沿革 5 8、城市人口和用地状况 5 9、文化习俗 6 二、城市经济发展环境 6 1、宜兴GDP总量： 6 2、产业结构 6 3、财政收支 7 4、固定资产投资 7 6、居民收支 8 三、城市经济政策环境 8 1、税收政策 8 2、土地使用政策 9 3、奖励政策 9 四、宜兴“十一五”规划发展主要预期目标 9 1、增强综合实力，优化经济结构 9 2、推进经济国际化进程，提高利用外资规模水平 10 3、加快城市化进程，提高可持续发展能力 10 4、人民生活比较富裕，社会事业全面进步 10 5、经济社会协调发展，努力构建和谐社会 10 第二章 宜兴房地产市场调查分析 11 一、宜兴房地产市场发展阶段和各阶段政策简述 11 1、城市建设土地利用总体规划和区域规划（2003-2020） 11 2、土地出让和转让政策 12 二、房地产市场发展状况分析 13 1、历年土地供应分析 13 2、历年房地产供需分析 14 3、房地产投资分析 18 4、房地产消费状况分析 18 5、地产二级和房产三级市场分析 18 三、区域房地产市场典型个案分析 19 1、半岛花园 19 2、新天地广场·新天地花园 19 3、中星湖滨城 19 4、今日星城 20 5、东溪望族： 20 6、香樟茗岸 21 第三章 市场调查结论 22 一、市场调查主要结论 22 二、区域/片区物业发展机会 23 宜兴地块项目建议书 前 言 1、地块现状说明 略 2、调研任务描述 据公司经营需要，对无锡城市概况、整体规划、区域房地产市场概况以及意向地块进行调研，为更好地配合投资管理部对集团公司是否要进军无锡房地产市场以及是否要投资意向地块提供初步的市场依据及初步方向建议。 3、调研工作回顾 3.1针对事先有的地块资料进行初步判断，将调研范围锁定在以无锡、宜兴为主要区域； 业内营销策划人士的深访（1名保安、2名销售代表、1名策划师）； 中介公司的调研； 典型项目的实地调研（半岛花园、新天地广场·新天地花园、中星湖滨城、今日星城、东溪望族、海德名园、天目湖/香漳茗岸）； 宜兴市政府官员的深访（国土局王副局长）； 目标客群的深访（间接访问丁蜀镇陶品自产自销私营业主）； 宜兴出租车司机随访（约10名出租车司机随访）。 3.2资料收集和购买：政府网站资料查询、宜兴市国民经济统计年鉴购买、城市总体规划文本的获取、房地产专业网站资料收集。 第一章 宜兴宏观经济环境分析 一、城市基本概况 1、地理位置及交通条件 宜兴地处苏浙皖三省之交，东濒太湖，南邻浙皖，距沪宁杭三大都市各约160公里，是长江三角洲的中心腹地。地理上位于北纬31°07~31°37，东经119°31~120°03。地处江苏省南端，苏、宁、杭三角中心。处于长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，东濒太湖距太湖西64公里，东南邻浙江长兴，西南界安徽广德，西接溧阳，西北毗连金坛，北面与武进相傍，滆湖镶嵌其间。城市主要对外交通有宁杭高速公路、锡宜高速公路、新长铁路、104国道、芜申运河、武宜运河等，交通条件十分便利。 2、地理地貌 宜兴全市总面积2038.7平方公里。地势南高北低。南部为丘陵山区，北部为平原区；东部为太湖渎区，西部为低洼圩区。市域北部为平原，南部为宜溧低山丘陵，中间为圩区。 3、城市空间形态 “一心双城”的空间结构形态，其中“一心”为龙背山，“双城”为宜城和丁蜀。 4、气候状况 2006年 2005年 年平均气温 16.9℃ 16.7℃ 最高日气温 38.1℃（8月14日） 37.9℃（7月4日） 最低日气温 -8.0℃（1月8日） -6.5℃（1月2日） 宜兴属亚热带季风气候，雨量充沛，四季分明，温暖湿润。热量条件好，无霜期长，日照充足，降水丰沛。 5、环境概况 宜兴山水甲江南，以“山清、水秀、洞奇、石美”闻名中外。历代人文荟萃，给宜兴留下丰富的文化遗产，因而宜兴具有得天独厚的旅游资源。境内既有善卷洞、张公洞、灵谷洞、慕蠡洞、西施洞、龙池山、玉女山庄、竹海、茶林等特色景观，又有三国东吴所立“国山碑”，西晋周王庙、东坡书院、太平天国王府等人文古迹；既有峰峦叠嶂、蜿蜒起伏的山区自然风貌，又有碧波荡漾，帆影悠然的江南水乡风光。1982年国务院批准将宜兴定为太湖风景区阳羡景区。 6、水文河流 宜兴系水城，位于太湖西岸，宜兴市建成区范围内水城面积约为5.4k㎡，城市外围有东氿、西氿、团氿及芜申运河环绕，主城区被宜北河、太滆河、长桥河、南虹河、升溪河