2011年鲁商集团菏泽鲁商城市广场（暂定名）市场研究及初步定位建议报告.docVIP

易居2011年鲁商集团菏泽鲁商城市广场（暂定名）市场研究及初步定位建议报告 易居中国·山东百城 1、品牌策略 2、营销策略 3、销售执行 提案框架： 1、宏观经济认知 2、房地产市场认知 3、项目认知 1、住宅市场扫描 2、板块市场扫描 3、商业市场扫描 1、客户定位 2、项目定位 3、价格定位 4、产品建议 1、推广策略 2、企划方案 3、品牌整合建议 认知 扫描 占位 企划 执行 菏泽市总面积12238.6平方公里，人口830万。下辖一区八县： 一区：牡丹区； 八县：单县、曹县、成武县、巨野县、郓城县、鄄城县、定陶县和东明县。 菏泽市行政区划 城市布局： 按照组团结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局结构。 一核：城市核心区； 两轴：城市两条发展轴线，即丹阳路和人民路； 四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。 城市规划 市域交通体系: 1.半小时交通圈： 中心城市菏泽市区至各个县城的交通时距，经高速公路建设后，为半小时交通圈。各个县城至各自所辖乡镇的交通时距，经县道及乡镇公路新建与改造后，为半小时交通圈。 2.一小时交通圈： 中心城市菏泽市区至各城镇及一级中心村的交通时距，经市网公路的拓宽、改造、优化后，为一小时交通圈。 城市规划 城市发展方向：以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部 城市规划 菏泽市城市发展以向东为主； 交通网络日益完善，缩短城乡距离感，促进城市化进程的加速； 人民路和丹阳路沿线为菏泽市城市发展主轴，丹阳路沿线城市面貌的改善和人民路沿线的打造是菏泽市工作重点之一. 城市规划小结 山东省东西协调发展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心城市。 菏泽市位于山东、江苏、河南、安徽四省交界处，古称曹州，历史悠久，文化灿烂，交通便利，曾是中原地区的经济文化中心。 菏泽是全国重要的铁路交通枢纽之一，京九铁路与新亚欧大陆桥在这里十字交汇。菏泽公路四通八达， 全市通车里程4500公里。市区距济南机场220公里，距郑州机场230公里，距嘉祥机场仅75公里。 菏泽是全国著名的优质粮棉林畜生产基地；巨野、曹县煤田是华东最大最好的煤田。是山东省确定为重点发展的优质农副产品生产加工基地、能源化工基地和商贸物流基地。 城市群的服务功能（物流、金融、信息、研发、旅游、工业带动等）盘活菏泽，与周边城市联合发展；交通改善、城界消失将加速人口与财富的流动。 菏泽宏观经济背景 GDP与人均GDP 根据国外房地产发展经验，人均GDP达到4000美元是房地产进入高速发展阶段。而2010菏泽市的人均GDP为约2000美元。 参照此一经验可见，菏泽房地产市场正处于启动阶段，随着经济总量和人均收入的提高，以后的数年内房地产的供给与需求量都会有较大幅度上升。 人均GDP与房地产发展 1、三产产业结构 菏泽市第三产业比重呈现稳步上升态势，三产比例逐年优化，到2010年第三产业比重已经达到29.2%，但是第三产业仍需大力发展。 2、第三产业增长率 产业结构逐年优化，2007年到2010年，菏泽市第三产业所占比例在24%到29.2%之间，2007年到2010年年均增长率为18.3%，第三产业还有很大的发展空间。 三产结构 2010年菏泽市固定资产投资已达9#990099582.86亿元，同比其他地市还有较大差距，2007年-2010年固定资产投资平均年增长率均为25.2%， 2009年年增长率达25%，固定资产投资增长十分迅速。 固定资产增长较为明显，市政、道路等不断完善，城市骨架被不断拉大，城市形象得以提升。城市环境的改善大大提升了周边土地价值，为房地产开发提供持续发展的动力。 固定资产投资 ??菏泽市在山东省经济相对落后，发展相对缓慢，但所辖区县经济落后城市面貌不佳，市区对其他区县的吸附力较强； ??菏泽市近几年经济增长速度较快，三产结构也在逐年优化，经济发展势头良好，带动了房地产业的发展； ??菏泽经济的高速增长和城市化进程的加快，经济的快速、稳定的发展为菏泽的房地产行业发展奠定了良好的基础。 宏观经济小结 房地产市场认知——房地产宏观政策 6.3 6.4 6.12 6.18 7.12 9.27 9.29 10.19 国家税务总局发出《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求各地在6月底前上报土地增值税。 住建部、央行和银监会联合发文《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》 住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 七部委：关于做好住房保障规划编制的通知。 银监会严格执行差别化房贷政策不能动摇。 国土部