常熟市恒隆中心商业规划初步方案.doc

第一部分 宏观市场分析 一、常熟市概况 （一）常熟概貌 常熟市位于江苏省东南部，处于长江三角洲经济发达地区，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北濒长江，与南通隔江相望。境内地势平缓，气候温和，风调雨顺，因年年丰收而得名。全市总面积1264平方公里，人口103.6万，下辖13个镇场，2个省级经济开发区、1个招商城。常熟以悠久的人文历史、秀丽的山川景色、丰饶的物产资源享誉江南。1986年被批准为“国家历史文化名城”；近年来又先后获 国家卫生城市中国优秀旅游城市国家园林城市国家环保模范城市全国社会治安综合治理先进县市全国畅通工程模范管理城市国际花园城市称号成为中国获得该殊荣的第一个县级市；同时还获得“遗产管理”单项竞赛第一名等称号。常熟地域内行政区域划分始于唐代。常熟市现有12个建制镇、1个林场、2个省级开发区、1个招商城。常熟市人民政府驻地为虞山镇虞山镇现设琴湖、方塔、兴福、虹桥、谢桥、莫城6个管理区。常熟人口以汉族为主，另有少数回、满、蒙、壮、白、高山、拉祜等民族。截至2003年12月31日，全市总户数为34万户。总人口为103.8万人，其中男性50.8万人，女性53.0万人。全市共有非农业人口50.8万人，农业人口53.0万人。人口自然增长率为－1.7‰，人口密度为每平方公里821人。人均期望寿命为77.1岁。此外，随着经济的日益发展，外来人员增多，常年流动人口保持在35万人左右。全市人口城镇化程度为51.2%常熟位于东经120°33ˊ—121°03ˊ，北纬31°33ˊ—31°50ˊ。地处长江下游南岸，居于江苏省东南部长江三角洲。东邻太仓，距上海100公里；南接昆山、苏州；西接无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最长距离49公里，南北间最长距离37公里，总面积1266平方公里（含长江界属水面）常熟境内地势低平，海拔大都在3—7米间。境内山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔261米，长6400米，东端蜿蜒入古城，有“十里青山半入城”之说。境内水网交织，各河流湖荡均属太湖水系，其分布以城区为轴心向四乡辐射状，东南较密，西北较疏，河道较小，水流平稳。主要河流有望虞河、白茆塘、常浒河、元和塘、张家港、盐铁塘、耿泾塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。常熟地处中纬度地区，属亚热带季风性湿润气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。年均总日照数2130.2小时，占可照时数48%；年平均气温15.4°C；年均降水量1054毫米 常熟拥有完善的医疗设施。常熟全市共有市属医院5所，乡镇卫生院27所，拥有病床3200多张，卫生技术人员4200多人，各涉外医院都设有外商特别护理病房，为外商提供看病就医的一条龙服务。 常熟拥有良好的社会治安环境，被来常投资的中外客商所称道，是全国社会治安综合治理先进县市，在江苏省仅有2个城市获得此项殊荣。 （七）文化教育 常熟3000多年的文明发展史，孕育了辉煌灿烂的地方文化。常熟境内有距今5000多年的崧泽文化、4000多年的良渚文化和西周至战国之间的吴文化等遗址。深厚的文化底蕴孕育出了常熟人民的淳朴民风。常熟历来崇尚教育，历史上人才众多，名家辈出。是吴文化发祥地之一。周文王之兄仲雍、孔子弟子-名列孔门十哲之九的常熟人言子先后为常熟带来了先进中原文化。同治、光绪两朝帝师、晚清重臣翁同和，因为忠贞爱国而倍受国人推崇。当代常熟籍的中国科学院、中国工程院两院院士有18人，常熟籍教授、学者数量在全国县级市中名列前茅。 全市现有各类学校280多所，其中高等学校2所，中等专业学校6所。大专以上文化水平33613人，各类专业技术人员6多人，熟练技术工人33万人。 八十年代以来，常熟经济蓬勃发展，中外客商投资踊跃，城市综合实力显著增强，已连续十多年保持“全国财神县市”称号。2003年，全市国内生产总值476亿元，增长率为19.9%，财政收入65.66亿元，增长率为60.1%，综合实力名列全国县级市第二位。外向型经济发展迅速，已成为新的经济增长点。至2003年底，全市已累计批准外商投资企业1700多家，累计合同利用外资111.12亿美元，实际利用外资36.17亿美元，有20余家著名跨国国际公司落户常熟。 经过几年的改革调整，常熟的产业结构趋向合理，目前一、二、三产的比重分别是2.9%、60.4%和36.7%。 常熟的工业比较发达，2003年全市工业销售收入770亿元。2003年，全市拥有各类工业企业7千多家，有5个中国驰名商标，8个中国名牌产品，74个江苏省著名商标和名牌产品，144个苏州市著名商标和名牌产品，44家省级以上高新技术企业和171个省级高新技术产品，23个产品销量和市场占有率在同行业中居全国第一。 (八) 旅游资源 常熟山水交辉，风景秀丽，自然景观与人文景观兼具。十里虞山蜿