江宁凤凰港项目营销策划报告.docVIP

江宁凤凰港项目 营销策划报告 前言 随着贵集团房地产业务不断扩张，新项目开发力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特编制此项目营销策划报告以便决策参考。 第一部分 项目背景 一、外部环境 1）江宁楼市板块 在板块定位上，江宁区政府围绕着百家湖着力打造的不仅是一个高档居所的聚集地，更是江宁未来的商业中心。 2）交通捷运系统的规划与建设： 随着《南京市江宁区近期建设规划》的公示，江宁通地铁已经成为了“铁板钉钉”的事情。有消息称，地铁一号线南延将在明年正式动工。并将在本案南面天元西路上设立站台，对于多年来一直像“温吞水”一样的江宁房地产行业来说，这一重大利好将其带入了新一轮的机遇发展期。 3）城市功能规划与布局： 江宁撤县并区以后，江宁将按照“南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”这三大定位，快速实施“东进南拓”战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜人类生活居住的生态环境新城区。 到2010年，百家湖商圈规划人口规模50万人，远景规划85万人；商业金融用地440.4公顷，远景达到549.1公顷；文化娱乐用地51.54公顷，远景达到58.3公顷；体育设施用地6.9公顷，远景达到12.58公顷；医疗卫生用地24.96公顷，远景达到34.05公顷，医院床位数达到1600张以上，远景达到2800张左右；规划高等院校6所，中等专业学校、成人教育学校及民办中等学校9所，高级中学6所，初中10所，小学近22所。综上所述，随着城市功能将不断提升，综合服务水平稳步提高，就能带来人气。 二、内部因素 1、宗地位置 本案位于江宁三大生活板块的百家湖板块最佳景观位置，东靠中新路，南临天元西路，北接凤凰坛广场，西倚百家湖。 2、总地现状 （项目现况） （项目南向） （项目北向） （项目东向） （项目西向） 3、规划控制要点 序 号 项 目 指 标 说 明 1 总占地面积 2 代征地面积、 3 净用地面积 4 绿化面积、 5 道路面积 6 住宅建筑面积、 7 公建建筑面积， 8 公建的内容， 9 综合容积率 3．0 10 住宅容积率 5．0 11 建筑密度 12 控高 北面：100米、东面：24米 13 绿化率 14 其他 第二部分 市场分析 市场供应需求分析 第三部分 客户分析 第四部分 产品分析 项目SWOT分 strength(优势) 项目区位优势明显 政府的规划扶持 景观资源优势 地铁交通便捷 weakness(劣势) 相对于目前百家湖畔周边几个项目，本案体量偏小 项目地形呈不规则形状 opportunity(机会) 1、江宁区招商引资取得巨大进展，多家国际大型外资企业相继进驻 2、优质小户型迎合市场需求 threat(威 胁) 今年年内江宁将有三家左右星级酒店相继进驻江宁。 市场的供应急速增长率超过区域需求增长率。 第五部分 项目建议 建筑 景观 产品 配套 价格定位 第六部分 投资收益分析 1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现 经济指标 2006年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性分析，（成本、价格、容积率变化） （1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 经济指标