湖北黄梅天鹅湖别墅项目策划方案全.pptx

;前言;目 录;第一部分 市场分析;第一部分的思路与结构：;1通过对全国宏观住宅市场与别墅市场的对比分析，从宏观的角度对未来的别墅市场作出判断。; 国内宏观经济数据;紧缩货币政策; 2007-2008影响中国房地产市场重大调控政策 ; 全国别墅情况; 全国普通住宅市场与别墅市场对比分析小结;黄梅房地产投资现状： 2007年黄梅县全社会固定资产投资23.1亿元，增长22.4%，其中，城镇以上投资完成7.96亿元，增长47.6%。新建廉租房4900平方米 2008年黄梅县今年前5个月城镇以上固定资产投资完成3.11亿元，同比增长77.7%。; 黄梅县房地产供应量及销售价格; 与全国的普通住宅与别墅对比的情况一样，黄梅近年普通住宅的价格及销售情况一直处于低位，而别墅项目则有较好的表现，并且在未来1～2年内市场供应量仍然极低，市场潜力巨大。 通过对黄梅市场的分析，更加坚定了天鹅湖项目以???墅为主导的开发方向。;2通过对黄梅现有别墅产品，分析黄梅别墅发展所处的现状及发展阶段。; 全国别墅物业的发展在近十年来得到了飞跃的发展，基本可归纳为四个不同的阶段。以下，我们将以此为标准，结合本项目所在地湖北省黄梅县的发展及市场情况，寻找最适合本项目的市场定位及发展方向。;17; 项目所在地——黄梅县，现有的别墅发展阶段：;建筑形态： 三层联排小洋楼 建筑特征： 外观设计粗糙，无美感可言； 户型设计老套，类似村民自建小洋楼； 用材粗糙，与普通住宅相类似。 不是真正意义上的别墅。;广告推广： 宣传图片渲染幽静的园林水景，仿佛置身苏州江南水乡的田园生活。套内户型宣传也尽显高档及层次感，让有能力改善生活的购房者产生良好的憧憬。; 综合以上分析 江南家园属于第一阶段（初级阶段）的别墅，与真正意义上别墅相差太大，居住者完全不能享受到真正的别墅生活。;案例二：皇家·御澜园;广告推广： 项目案名贵气，“皇家·御澜园”给人皇室尊贵的感觉。能初步代表业主期望通过生活空间展现自身的身份地位。从图片可以看出，尽管小区入门以及商务会所宽敞大气，但建筑设计粗糙，仍然没有别墅生活区的意境。; 综合以上分析： 皇家·御澜园在部分硬件及营销包装，如外观设计、商务会所、景观、案名包装等接近第二阶段（发展阶段）别墅的要求，但在建筑规划、园林设计、用材、物业管理等，仍然未能达到。因此，该物业属于第1.5阶段（处于第一与第二阶段之间）的别墅产品。;从黄梅现有的别墅发展看来，黄梅别墅的发展仍处于较低的初级阶段，甚至未出现真正的别墅（第三阶段别墅产品）！第三阶段别墅在城市中出现，它需要怎样的条件和标准？ 请看。。。;3以别墅发展的不同阶段为标准。通过对黄梅城市发展、经济实力及消费者购买实力等方面，分析黄梅别墅产品的发展潜力。以得出项目的定位。; 第三阶段别墅的基础条件及产品标准; 独特的建筑风格，独栋或双拼别墅，外观设计摆脱乡村特色，引入国际流行的欧美或中国古典元素。 规划、户型、园林设计及用材等达到国际化的要求，与一线城市同步。显示其奢华尊贵的独特品位。;现时的第三阶段别墅的形态主要体现在一线延海城市的中高档别墅项目，及二级城市的高端项目。;验证一：黄梅是否达到第三阶段别墅的基础条件一？ 城市发展已达到一定的程度，未来发展潜力巨大。; 黄梅县位于鄂、赣、皖三省交界，京九铁路经济带和长江经济带的交汇处、“昌九经济走廊”与武汉城市圈的连接点。大别山南麓，长江北岸，东邻安徽宿松县，西接武穴，北连蕲春，南与九江市隔江相望，素有鄂东门户之称。; 2008年一季度黄梅县实现GDP总量10.36亿元，其中，一、二、三产业增加值分别达到21388万元、35597万元和46640万元，同比增长9.6%、31.6%、7.3%，一、二、三产业的比重为20.64 ：34.35 ：45.01。黄梅县第二产业发展迅速，第三产业比重较大。 ;2007年湖北省各市州国民经济指标;从黄梅的发展潜力看，黄梅县地处京九铁路经济带和长江经济带的交汇处、“昌九经济走廊”与武汉城市圈的连接点，随着武汉城市圈的崛起，黄梅作为连接鄂、赣、皖三省的重要枢纽，将成为对接昌九经济走廊和皖江经济走廊的重要节点，拥有极大的发展潜力。 但从现时的城市化发展程度，黄梅仍处于较为落后的地位，城市整体经济实力较差。 ;验证二：黄梅是否达到第三阶段别墅的基础条件二？ 城市及城市周边客户群达到了较高的价格承受能力。;1、从黄梅现时别墅的售价分析; 经过对江南家园及皇家·御澜苑两个别墅项目的业主调查，我们发现黄梅县别墅消费客户