高端公寓住宅项目营销策划及销售执行方案(并茂).ppt

* 项目价值体系分析 项目保值性：项目的稀缺地段和硬件价值足以支撑项目价值的长期稳定保持 * 项目价值体系分析 项目增值性：当昆仑公寓在区域竖立起鲜明的价值标杆，本项目的增值预期也将被市场和客户接受 * 项目价值体系分析 使用功能：先进而完善的硬件设计、丰富的项目及周边软性服务配套决定了项目的巨大使用价值 * 项目价值体系分析 投资收益：项目较高的单价与当前北京市场高端项目的租金收益对比的结果，决定了本项目短线投资收益较低 * 项目价值体系分析 城市价值 价值维度 项目评价 保值性 增值性 使用功能 投资收益 综合评定 居住价值高 长线持有价值高 短期投资收益低 * 项目定位 为认可本项目价值的高端客户 打造面积适宜的综合价值较高的 在保持项目价值的基础上 城市公寓 传世藏品 150-160平米两居；200-220平米三居为主力 * 市场环境研究 项目定位研究 项目营销思路 项目营销思路 * 营销目标解析 从整售导向转变为散售导向 从品牌价值需求导向转变为现金流及利润需求导向 从顶级豪宅的导向转变为顶级公寓的导向 均价28000-30000元，2年，15亿 * 他们是有责任感的商业人士和社会精英，是中国社会成功的代表，受过良好的教育，思想开放，具有独特的生活品味，对未来充满信心。 营销方向:客户导向 * 他们是一个很活跃的群体，喜欢显示自我，勇于自我挑战。 营销方向:客户导向 * 他们充满自信、富有进取精神、追求生活品牌和品质国际化的商业精英，是鉴赏力、自我表达和个性以及生活方式国际化的象征。 营销方向:客户导向 * 德国GMP建筑设计事务所担当建筑设计 德国楼宇机电顾问咨询公司设计人文生态系统配置方案 经过德国及国内专家评审后决定采用的双重呼吸式玻璃幕墙 首次引入了目前只用于大型公建的“钢框架核心筒结构” 国际顶级建筑设计师设计室内装修 营销组织:价值沟通 营销组织:营销手段 * 城市价值 传世藏品 ——北京xx项目营销方向探讨 2007年2月 * 市场环境研究 项目定位研究 项目营销思路 市场环境研究 * 宏观政策调控 外资购房 内资购房 自用 投资 增值性 收益性 功能性 品质 自用 投资 人民币升值 功能性 品质 提高首付比例 限制短期转卖 征收物业税 租金税 外资限购 流动性收益 城市价值 宏观政策研究 * 2005年北京房地产市场遭遇首轮宏观调控 2005北京房地产市场整售浪潮 2006年北京房地产市场遭遇第二轮宏观调控 2006年北京房地产市场20000元单价公寓热销 2006年北京20000元单价以上公寓日销售量约7套 中关村金融中心 辉煌时代 银泰中心 富力城双子座 中环世贸 中国电子大厦 北京地产市场 * 案名 建筑类型 位置 报价 户型面积 开发商 建筑面积 物业费 物业公司 Naga上院 板楼 东直门内 38800 300-500 天恒拓展 57344 　 　 银泰中心 塔楼 CBD 50000 130-500 银泰置业 56400 18　 凯悦酒店集团 新城国际3期 板楼 CBD 35000 100-300 万置房地产 80000 8 第一太平 US联邦公寓 板楼,塔楼 宵云路 23000 180-257 昊岳房地产 76125 7.8 不含空调费　 戴德梁行　 市场竞争形势 银泰中心柏悦居，地段位置优势突出，配合超五星级酒店服务品牌，使得项目高出其余项目一筹。高端酒店服务式物业公司进驻能够提升项目档次。 典型项目概况 * 　 柏悦居 NAGA上院 公共部分 外墙 石材幕墙 意大利GranitiFiandre高级石材 外窗 窗玻璃 双层钢化LOW-E镀膜中空玻璃 德国Schüco落地窗 灰色铝合金氟碳喷涂型材、断桥隔热、白色双层中空刚化玻璃 大堂 墙面 进口高级石材，高级木屏 意大利GranitiFiandre高级石材 地面 进口高级石材，高级木地板，高级地毯 意大利GranitiFiandre高级石材　 顶棚 石膏板吊顶刷高级乳胶漆，造型木饰 石膏板吊顶 空调系统 　 中央空调系统,4管 一户一系统，PPR管材高档钢管散热器美国Lennox（雷诺士）户式中央空调 电梯 数量 3部，仅服务柏悦居 2部/楼座 品牌 进口奥的斯 三菱 室内部分 户门 高级四防门：防盗、防火、保温、隔声，配门锁及隔声闸 上海康宇金属龙骨、钢板内衬双开子母铜门及门框， 配德国或意大利原装进口门锁，安全系数由此大为提升。 地面 高级竹地板 高级实木地板　 墙面 高级壁纸加局部木饰面 　 顶棚 轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆 　 厨具洁具 　 龙头：德国DORN BRACHT； 洁具：德国VilleroyBoch； 橱柜：德国Poggenpohl 厨具：德国GAGGENAU 典型项目硬件标准 市场竞