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第四章住房抵押贷款 学习目标 1．掌握住房抵押贷款的含义及住房抵押合同构成要素。 2．掌握住房抵押贷款的种类。 3．理解住房抵押合同中的各项重要条款。 4．了解一手楼住房抵押贷款的运作。 5．掌握二手楼住房抵押贷款的运作。 第一节 住房抵押贷款的原理与种类 一、住房抵押贷款的原理 （一）抵押与住房抵押贷款的含义 1．抵押与抵押权的概念 抵押是指债务人或者第三方在不转移对其合法拥有的财产的占有的前提下，将该财产作为保证履行债务的担保从而取得融资支持的行为。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实行的一种有价担保行为。 债权人在债务清偿之前拥有限制性物权，即并不能实际占有和支配抵押财产，只有当债务人不能按期还清债务时，债权人才有权依照有关法律的规定，从抵押财产折价或者拍卖、变卖价款中优先受偿，这种权利被称作抵押权。因此，在财产抵押关系中，债权人又被称为抵押权人，而债务人或者第三人即财产所有人则被称为抵押人，作为担保之用的财产被称为抵押物。 抵押权具有如下特征： （1）它是从属于主债权的担保物权。 （2）不可分割性。 （3）优先受偿性。 （4）追及性。 2．住房抵押贷款的概念 住房抵押贷款，即我国所谓的住房按揭贷款，是指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇住房时，以其所购买的住房为抵押物，作为偿还贷款的担保而向银行或其他房地产金融机构申请的住房商业性贷款。 购房人向银行等金融机构申请长期贷款，并承诺以年金的形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押住房的赎回权，并将抵押住房拍卖，从中获得补偿。 （二）住房抵押贷款合同的构成要素 1．抵押物 2．抵押率 3．贷款利率 4．贷款期限 5．还款方式 6．抵押物的占管与处分 二、住房抵押贷款的种类 根据房地产金融的发展进行分类，可分成常见的住房抵押贷款种类与创新的住房抵押贷款种类两大类。 （一）常见的住房抵押贷款种类 根据贷款利率是否可以调整，住房抵押贷款可以分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款两种类型。其中，由于具体的还款方式不同，这两类住房抵押贷款各自又衍生出许多中间品种。 1．固定利率抵押贷款 固定利率抵押贷款（fix-rate mortgage, FRM），是指预先确定了利率和分期还款期限的抵押贷款方式。如果还款额本身锁定的话，这个类型的贷款大多数都实行“等额还款”，这也是长期商业贷款中最常见的抵押贷款类型。固定利率抵押贷款主要有两种：固定还本抵押贷款（constant amortization mortgage, CAM）和完全均付抵押贷款（constant payment mortgage, CPM）。 国内将固定还本的抵押贷款称为“等额本金还款”，将完全均付的抵押贷款称为“等额本息还款”。按照我国商业银行的规定：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，可选择等额本息法、等额本金法来归还贷款本息。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。 （1）固定还本抵押贷款（CAM） CAM的主要特点是定期、定额还本，利息因本金的递减而递减，也就是在贷款后，每期还款的本息和由高而低逐期减少。其还款公式为： 每月还款额＝ + （贷款本金－累计已还本金）×月利率 假定贷款20万元，贷款期限10年，年利率为5.04%,则还款期限为120个月，月利率为0.42%,每月归还本金1666.67元,每月还款额见表4-1。 （2）完全均付抵押贷款（CPM） CPM的主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同，计算和偿付都比较简便。其计算公式为： 每月还款额= 假定贷款20万元，贷款期限10年，年利率为5.04%，则还款期限为120个月，月利率为0.42%，每月还款额2125元，每月归还本金和利息见表4-2。 2．可调利率抵押贷款 可调利率抵押贷款（adjustable rate mortgage, ARM），是一种允许贷款利率在贷款期限内依据市场利率指数不断调整的长期抵押贷款。允许调整贷款利率的目的是将利率浮动的一部分贷款风险转移给借款人。同时，这种方法可以调整贷款收益，也就可以使贷款机构的资金浮动成本与其贷款收益之间建立很好的匹配关系。 可调利率抵押贷款要求贷款利率与借贷双方共同接受的一些公开指标挂钩。合同签订时双方需要就初始利率、调整间隔、利率边际、综合利率、利率波动幅度、还款额波动幅度、负分期付款、利率下限、贷款的可继承性、贷款费率、提前付款特权等条款达成协议，这些条款构成了一笔可调利率抵押贷款协议的主要内容。 （1）初始利率 （2）调整间隔 （3）利率边际 （4）综合利