中国私募股权基金与房地产基金研究暨A集团私募基金设立项目建议书第二部分.pptVIP

* 物业管理 Cheung Kong （Holdings）Limited 单位信托证券持有者 经理人 ARA Asset Management (Singapore) Limited 物业 红磡国际都会商场 马鞍山广场 荔枝角盈晖家居城 荃湾创意无限商场 火炭银禧阁商场 受托人 Bermuda Trust (Singapore) Limited 投资CMT 发售 代表行使权力 （2003年8月，4.8HK$/股） （2005年8月，6.4HK$/股） 托管人费用 资产管理服务 资产管理费 物业管理服务 物业管理费 资产所有 物业净收益 长江实业拥有30%的股权 第一个持有香港资产的房地产投资信托基金 总市值7.05亿S$ 总市值50.48亿HK$ 沙田第一城 华都花园 青怡花园 丽港城中城 丽都花园 海韵花园 2005年6月，长江实业34亿港元出售 + 置富地产投资信托基金 * 4. 6 海外REITs及基金投资中国商业不动产的途径和方法 国外 国内 REITs 1、成立外资独资公司（WOFE） 资产管理公司 支付管理费 不动产1 不动产3 不动产2 不动产4 WOFE1 WOFE2 WOFE3 WOFE4 * 国外 国内 REITs 2、直接收购物业 REITs 不动产1 资产管理公司 代收租金 支付管理费 不动产4 不动产3 不动产2 * 中国房地产市场潜力巨大 信托业利用特殊的制度优势，努力进行金融产品创新 北京国投推出的“北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划”，其意义不仅在于该产品创造了“三赢”局面，即对投资者、房地产开发商和北京国投而言均有利，更重要的是它意味着中国内地首只真正意义上的房地产投资信托（准房地产基金）的诞生。 房地产投资信托方式聚集的资产如果捆绑起来，很有可能在国外以房地产基金的形式上市。国内配套法规一经出台，上述资产包将极易转成新制度下的首只房地产基金。中国的房地产投资信托将是今后信托业发展的一个主流方向 。 5. 1 中国准房地产投资信托基金（房地产投资信托）的市场前景 5、 REITs在中国的发展之路 * 政策及法律限制 从性质上说，真正的 REITs 属于产业投资基金。我国缺乏产业投资基金相关法律，《证券投资基金法》也只涉及证券投资基金。因此，在缺乏产业投资基金法和相关上市规则的法律环境下，中国目前还难以建立真正的房地产投资信托基金。 投资者风险意识薄弱 美国的REITs的一种重要的特征是集聚散户投资者的资金进行投资。在中国，尽管股票市场的投资者已经开始具备“股票投资有风险”的观念，但是，对于房地产投资信托这样的“新型”金融工具，散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度短时间内很难提高 房地产金融市场不发达 房地产商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款。直到央行颁布121文件，房地产商才被迫寻求新的融资渠道。就房地产金融市场的资金供给方和需求方以及房产金融市场结构而言，房地产金融市场并未发展到适合房地产基金迅速发展的成熟程度 财务透明度障碍 房地产基金要求信息的定时披露，财务的高度透明，从而最大限度的保障投资人的利益。中国房地产行业多年存在的不规范操作造成会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称。 5. 2 中国大陆推出REITs可能遇到的障碍 * 信托具有独特的制度设计功能，能够起到避税、财产隔离、以及政策规避的功能 信托具有创新性、灵活性、收益性三大特点，对于融资方和投资人都具有很强的吸引力 信托的运用范围广泛，可用于货币、资本和产业市场 在房地产开发过程中，资金链条的所有环节都可以通过信托来解决 5. 3 中国房地产投资信托基金的尝试——房地产投资信托 通过信托方式建立准房地产基金是目前法律框架下适合我国国情的最可行方式。这是由信托自身的特点决定的： 目前法律框架下房地产投资信托基金——房地产投资信托 中国房地产投资信托基金的尝试——北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划 2003年12月，北京国投隆重推出“北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划”。该信托计划仿效国际上流行的REITs运作模式，集合运用信托计划资金，购买法国欧尚天津第一店的物业产权，以物业的租金收入实现投资人长期稳定的高回报。此外，投资人还可以同时享有所购房产升值、项目整体上市所带来的潜在收益。它被认为是中国大陆第一个真正意义上的房地产投资信托计划，它基本具备了美国REITS的主要特点。但由于国情的差异，该项投资信托又有所创新，它采用商业信托形式、契约型组织结构，这是在我国目前缺乏产业基金法前提下的一种准房地产基金。 * 美国REITs 中国准房地产投资信托 组织形式 公司或契约式 商业信托 能否上市交易 能 不能，但通过银