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福州厦门翔安鲁能长乐项目整体定位及发展战略报告 鲁能福州项目整体定位及发展战略 谨呈：厦门翔安新城投资开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 项目背景 开发商背景 厦门翔安新城投资开发有限公司是山东鲁能集团在厦门设立的房地产投资开发公司，公司实力雄厚 开发商在福建省除本项目外，在厦门、泉州有土地储备 项目概况 用地性质　　：别墅用地 容积率　　　：≤01.4 限高　　　　：有限高，具体数据不明确 项目一期　　：73米等高线以上836.81亩，有产权 　　　　　　　　3米等高线以下328.39亩，海滩可租用 项目二、三期：原规划为海洋公园和旅游服务项目，共1200亩(该部分暂不确定) 客户目标及困惑 目标 通过项目的成功开发，树立楼盘品牌形象 以项目品牌带动企业品牌，提升鲁能品牌 在品牌之下，实现尽快回款和利润最大化 困惑 项目开发时机如何把握 项目的开发应如何启动 项目销售价值如何实现 项目地块价值的衡量 我们认为的难点 如何面对1200亩的体量 项目研究工作的阶段划分 2005/8/3 2005/8/10 2005/8/29 第一阶段 市场调研 第二阶段 项目整体定位及发展战略 区域经济背景研究 房地产市场调研 政府官员访谈 专业人士访谈 客户访谈 相关资料收集 市场机会点的挖掘和分析 项目整体发展战略 项目定位及深化 项目物业功能分区建议 项目经济评价 项目开发时机判研 项目报告的结构思路导图 项目界定 项目发展战略 项目定位 功能布局建议 问题界定 经济评价 地块解析 市场背景 项目界定 案例研究 需求分析 竞争分析 发展战略 客户定位 产品定位 形象定位 功能分区及比例划分 功能布局 启动区建议 开发时机研判 项目界定 地块解析 市场背景 项目界定 地块区位 ——位于长乐郊区，周边大型工业区分布 地块区位 本地块位于福建长乐市漳港镇仙岐村北澳南澳 处于福州市区的东南方向，长乐市东面临东海处，长乐国际机场东南侧 距长乐国际机场约2公里，距长乐市区市标位置约19公里，离福州市区约50公里 临近大型工业集中区 在建的长乐市空港工业区 滨海工业集中区 金峰工业集中区 周边配套 仅民航海天大酒店 长乐 漳港镇 19公里 50公里 福 州 地块交通 ——远离主城区，但地块外部交通便利 陆路交通 以福州国际机场高速公路（局部通车）与长乐及福州市区相连 以201省道（局部通车）连通滨海及周边各县乡镇 到长乐国际机场约5分钟车程 到长乐市市标位置约20分钟车程 到福州市区，约50分钟车程（省道）；高速开通后约半小时 空港 长乐国际机场，通达国内各大机场、国外部分机场 地块四至 ——沿海岸线不规则四边形地块 东临东海 北为项目2、3期1000多亩生地 南至南澳酒店（烂尾） 西至农田 地块现状 ——大部分为农田，未开发的原生态海滩 农田 海 滩 海滩 水质不好，海水不蓝，呈黄灰色 临海的沙滩较平坦，地块起伏不大 沙滩接近海水部分颜色较暗 沙粒较细，易被风带起 大量礁石分布 开发利用情况 长乐市区及附近居民来此游泳、烧烤 有少量村民自间的简易小屋提供游客 小路 地块经济指标 ——大规模、低容积率别墅开发项目 地块经济指标 占地规模（一期）： 容积率：≤0.4 对应总建筑面积： ≤ 22.3万平方米 （836.81×666.67×0.4＝223150.45平方米） 限高 836.81亩，等高线3米以上，别墅用地 328.39亩，等高线3米以下，沙滩，无产权 ，可租用 1165.2亩 地块解析结论 距福州、长乐市主城区交通距离较远 空港、高速、省道，对外交通网络发达 临近大型工业集中区 未开发的原生态海滩资源 缺乏基础配套设施 大规模、低容积率别墅用地 项目界定 地块解析 市场背景 项目界定 福州市概况 福州是福建省省会城市，与台湾一水相望，是我国首批对外开放的沿海港口城市 福州现辖五区、六县、两个县级市和一个经济区，全市土地总面积11968平方公里，2004年末市区内建成区面积165.66平方公里 2004年末，全市常住人口为660万人，其中市区人口243万人 2004年福州市生产总值达1548.46亿元，财政收入167.59亿元 在全国26个省会城市中，福州经济总量排名第十 与厦门、泉州相比，福州在经济总量、人口总量上并不占据绝对优势，虽为省会，经济辐射力有限 福州市近年GDP及固定资产投资额高速增长 根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出房地产处于高速发展期 资料