国有土地使用权招标拍卖挂牌运作的实践与探讨研究.pdfVIP

356 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 国有土地使用权招标拍卖挂牌运作的实践与探讨 潘晓白 夏东明 (淮安市国土资源局 淮安223000) 摘要：随着土地使用制度改革的不断深化，土地使用权招标拍卖挂牌的施行，作为规范土地市场、改变土地出 让方式的必然选择，已成为土地资产市场化运营和土地供应机制改革创新的重要内容。如何结合实际予以 运作，开展适宜性操作，本文试对土地使用权招拍挂中的前期工作、规范操作、底价确定、地价调控、净地出 让、交易方式、监督服务，以及完善和注意的问题，结合自己的实践，提出问题予以探讨，以供商榷。 关键词：土地市场运作实践 国有土地招标拍卖挂牌是市场经济中土地这一特殊商品的交易方式，是规范土地市场转变出让方 式的有效措施，也是国家法律赋予的合法交易形式。这既体现了土地这一特殊商品的市场经济价值， 也是确保国有土地资产保值、增值的主要措施之一。如何搞好国有土地使用权的招标拍卖挂牌，实现 政府统一供地、统一开发，实施土地的优化配置。对此，本人借从事土地交易的一些操作实践，就几点 粗浅的想法，在此与大家探讨商榷。 1 土地招标拍卖挂牌是市场经济运作的必然途径 国有土地使用权实行招标拍卖挂牌是一项创新机制，是深化土地使用制度改革的重要内容。由于 过去人们对土地的无偿、无限期、无流转使用的观念根深蒂固，至今仍有一些人对国有土地使用权实行 招标拍卖挂牌，在观念上并未彻底转变。作为国土资源管理部门，在土地市场还处于发育发展的初级 阶段，应以转变和摒弃陈旧观念为目标，将加大宣传力度作为一项长期的系统工程。土地出让从以协 议出让为主转变为以“招拍挂”出让为主，是市场经济的必然选择。过去土地协议出让比重过高，是计 划经济残留观念的直接反映。经营性用地全面实施招标拍卖挂牌出让，只有党、政领导的观念转变和 认识统一，全社会摆脱传统计划经济残留观念，相关职能部门在经营城市土地目标上磨合了关系，统一 了步调，土地市场理念深入了人心，才能真正实现土地“招拍挂”出让工作上的整体联动和高效运作。 从我市的实际情况看，怎样加快城市建设步伐，解决城市发展空间不足的问题：如何加快房地产开 发企业化和促进房地产开发企业之间的公平竞争，打造出“淮安精品建筑”的城市品牌；如何实现城市 土地集约利用合理经营，提高土地利用率，建立有序的土地市场秩序，实现市场机制在城市土地配置中 的基础性作用等，均取决于招拍挂方式在土地出让中的所占的比例。近几年来，我市积极宣传落实国 家和省有关规范土地市场的法规文件，各级领导干部的观念有了根本性的转变，市委、市政府从市场运 作的高度把土地竞价出让摆上了重要位置，土地市场建设逐步得到加强，其成效愈来愈明显。自1998 年以来，楚州区国土资源局把国有土地使用权招标拍卖作为深化土地使用制度改革的重头戏紧抓不 放，致力于转变领导干部和广大群众的陈旧观念，在乡镇和城区共组织土地拍卖近百次，共获取土地出 让金3亿多元。靠盘活市区存量土地筹资二千余万元建成的“关天培路”两侧土地的首次拍卖，中央电 视台、法制日报、经济时报及省电视台“大写真”栏目均作过报道。因建设“关天培路”改变周边环境使 土地价值增值，土地拍卖获取近亿元出让金而享誉不断。省国土系统先后二次在此召开了深化土地使 用制度改革暨现场拍卖观摩会。为此，该区还在省委、省政府召开的“推进城市化进程”等会议上先后 三次作过典型发言。我市市区国有土地挂牌拍卖竞价出让，2003年以来直线上升。进入九月以来出让 的5宗300余亩土地，获取出让金3．1亿元。我市土地市场运作的实践说明：那些担心实行土地公开出 让会提高住房价格，影响当地居民居住条件的改善；担心房地产资金外流，影响城市建设进程的想法是 片面的。 土地市场类 357 2精心组织实施。严格规范操作 推行国有土地使用权招标拍卖挂牌，是一项政策性强竞争激烈的复杂系统工程。其成败不仅仅是 几宗土地使用权交易成败的问题，而且关系到土地政策在群众中贯彻落实的问题。将直接影响政府部 门在群众中的声望和土地行政主管部门在社会上的形象，因而，一定要精心组织，严格规范运作。 2．1前期工作要细 首先要搞好调查摸底。要将本行政辖区内土地资源的状况、土地利用情况调查清楚，