对房地产抵押估价中变现能力分析的理解与运用研究.pdfVIP

对房地产抵押估价中变现能力分析的理解与运用 王洪明 邵华琦 (大连刘明刚房地产估价有限公司) 【摘要】对抵押房地产的变现能力进行分析是《房地产抵押估价指导意见》提出的要 求。变现性差是房地产的基本特征之一，因此抵押估价中对抵押房地产变现能力的分析只 能是相对变现能力分析。对抵押房地产的变现能力进行分析，首先要了解影响房地产变现 能力的因素有哪些，笔者认为可以从实物、区位、市场以及变现方式等方面进行。不同使 用性质的房地产具有不同的特征，影响房地产变现能力的不同因素对同一类型房地产的变 现能力的影响方向与程度可能是不同的，同样，影响房地产变现能力的同一因素对不同类 型房地产的变现能力的影响方向与程度也可能是不同的，因此估价师在估价实践中必须根 据估价对象的实际情况有针对性地进行分析。 【关键词】抵押估价；变现能力；影响因素；分析内容 抵押房地产的变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件 下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析在估价报告中体现出来最早是源于 法院委托的项目。早在20世纪90年代初期法院在执行过程中对执行标的物尚未通行采用 拍卖，而是采用裁定的做法时，会要求估价机构评估出一个比市场价格略低的裁定价。估 价师确定这个裁定价，基本是基于对拟变现房地产的变现能力的分析。此后，随着法院执 行过程中公开拍卖程序的引人和四大国有资产管理公司处置资产的需要，估价师在评估市 场价值以外，再给出一个建议拍卖价、建议拍卖保留价或者快速变现价等名称不同而实质 基本一样的咨询意见，就逐步形成了现行的估价机构完成涉案委托的通行做法。 为结合金融机构防范金融风险的需要，充分发挥估价师对房地产市场的专注与专业能 力，于2006年3月1日实施的《房地产抵押估价指导意见》要求“房地产抵押估价报告 应当包括估价对象的变现能力分析”，从而使得变现能力分析成为抵押估价报告的固定构 成要素。其实，某些地区的个别银行在《房地产抵押估价指导意见》颁布之前就已要求估 价机构在报告中做详尽的变现能力分析或基于变现能力的抵押风险分析，如交通银行大连 分行，就要求估价师把税费、执行费等融和在一起，并与估价对象的价格走势作参照，来 确定综合变现价值或变现率。 一、变现能力分析的涵义 要在房地产抵押估价实务中做好抵押房地产的变现能力分析，要求估价师对《房地产 47_2 对房地产抵押估价中变现能力分析的理解与运用 抵押估价指导意见》中定义的房地产变现能力的概念有深刻准确的理解。首先要理解的 是，《房地产抵押估价指导意见》中的变现能力分析强调的是假设在估价时点处置房地产 的变现能力，而不是指抵押贷款风险形成最终实际处置抵押房地产时的变现能力。之所以 这样规定，是考虑了估价分析的可操作性，因为从《房地产抵押估价指导意见》规定的变 现能力分析的内容来看，对估价中的各种结论强调尽可能量化，要量化就必须与一个确定 的时间点相对应，而以估价对象为抵押担保的借款是否会出现债务人不履行合同，以及什 么时候出现因不履行合同而需要处置抵押物都具有不确定性，因此，估价师无法对这种不 确定条件下抵押房地产的变现能力进行分析。将变现能力分析限定在估价时点之时，保证 了估价师实际分析的可操作性，同时也为债权人进行贷款审查与决策提供了一项重要参考 与风险提示。至于抵押期间抵押房地产价值的变化，根据《房地产抵押估价指导意见》， 一方面要求估价师在估价时要充分考虑抵押物价值未来下跌的因素对形成合理估价结论的 影响，另一方面要求债权人应实时关注抵押物价值的变化，做出相应的处置措施。这样就 分清了估价机构与金融机构的责任范围。 有人提出房地产估价报告应对贷款风险或抵押风险进行分析，而不是对抵押房地产变 现能力进行分析。变现能力与贷款风险、抵押风险之间是既有联系又有区别的不同概念。 贷款风险的范围最广泛。《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求商业银行办理房地产 业务时要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理 及内控制度。房地产信贷风险包括市场风险、法律风险、操作风险，这些风险既包括政 治、经济和社会发展带来的风险，也包括项目本身的经营管理风险。在外部条件既定的情 况下，最主要的贷款风险是还款能力风险。借款人的还款能力是银行资金能够安全回收并 取得预期回报的根本保证。抵押风险包括抵押管理风险，即