武汉青山区市场研究报告.docVIP

青山 市场报告 目 录 一、武汉市宏观背景分析 3 （一）城市概况 3 （二）宏观经济发展状况 7 （三）城市规划概要分析 12 （四）市场小结 15 三、武汉房地产发展现状及特征概括 16 （一）武汉市房地产投资开发状况 16 （二）武汉市房地产市场供给状况 17 （三）武汉市房地产市场成交状况 18 （四）武汉市房地产市场价格状况 21 （五）房地产市场发展前景预测 24 （六）房地产市场小结 28 四、青山区地理位置及房地产市场发展特征 29 （一）地理位置定义 29 （二）区域环境分析 30 （三）区域相关规划解读 32 （二）区域房地产发展现状及特征 36 （四）青山商品住宅市场价供销状况 41 （五）青山区主要在售项目对比分析 44 （六）青山房地产市场小结 50 五、区域典型个案基本情况 52 （一）开来·九洲国际 52 （二）青扬十街 54 （三）新奥·依江畔园 56 （四）江南春城 58 六、消费者问卷调研及分析 61 （一）问卷说明 61 （二）问卷整体分析 64 （三）区位认同度较高受访者的重点分析 80 （四）问卷小结 88 七、青山区商业环境分析 91 （一）青山区域商业研究界定及特征 91 （二）区域商业规模及需求分析 95 （三）区域商业的规模、结构、分布情况 98 （四）区域在售商业调研情况 103 附件—二手房调研统计表 105 一、武汉市宏观背景分析 （一）城市概况 一）城市地理位置 武汉是我国中部重要的中心城市，我国6大中心城市之一，地处长江、汉水交汇处。同时也是湖北省省会和政治、经济、文化中心。东南西北分别距上海、广州、成都、北京等全国各大城市直线距离均在1000公里左右，是全国重要的交通枢纽城市。 二）市域行政区划 全市以下设7个中心城区、6个远城区、2个开发区。 中心城区有江岸区、江汉区、硚截止到200年底，市常住人口为858万人。武汉北离北京1209公里，南离广州1104公里。 数据来源：武汉市统计信息网 进入21世纪，武汉市国民经济进入迅速发展时期，国内生产总值等指标稳步增长。武汉市2008年国内生产总值突破3960亿元。随着武汉市总体宏观经济形势的不断发展，以及国家中部崛起政策的出台，将进一步带动武汉总体经济水平和规模的提升，经济发展呈现良好态势，前景明朗。 二）2001-2008年武汉市产业结构不断优化 数据来源：武汉市统计信息网 从武汉市目前的国民经济的发展以及产业结构的发展趋势来看，武汉市经济处于良好的发展状态，且发展速度较快。 第三产业的高速发展对于房地产市场的发展也起到了相当的推动作用。随着我市国民经济发展水平的不断提高，居民的消费意识增强，住宅消费已经成为一大热点消费，且消费支出逐年提高，为房地产市场的良好发展奠定了稳固的经济基础。 三）固定资产投资再创历史新高 数据来源：武汉市统计信息网 从历史上看，全市固定资产投资总额进入21世纪以来，一直保持增长态势。尤其是从2004年开始，得益于整体宏观经济水平的回暖，连续三年的年增长率均达到23%左右。2008年武汉市完成社会固定资产投资亿元，增长%。 四）社会消费品零售总额持续增长 数据来源：武汉市统计信息网 作为历史悠久的商业重镇，武汉商业在宏观经济环境的总体拉动下，保持良性增长态势。2008年实现社会消费品零售总额实现1850.05亿元，比上年增长了21.8%。这主要得益于武汉良好的商业氛围与该区域及附近庞大的市场需求，未来社会消费品零售总额仍将高速增长。 五）2008年全市人均收入继续快速增长 数据来源：武汉市统计信息网 全年城市居民人均可支配收入16712.44元，比上年增长16.4%全年农民人均纯收入6349元，比上年增长18.2%，（三）城市规划概要分析 一）武汉市总体城市总体规划范围 根据新的城市总体规划，到2020年，武汉市主城区常住人口502万人，建设用地450平方公里。 武汉房地产的投资自2003年进入高速发展阶段，房地产总投资额与住宅投资额的年增长率均保持在20％以上。其中2004年的房地产总投资与住宅投资额的增长率市场表现最为突出。但进入2005年以来，可发现住宅投资额的年增长幅度出现略高于房地产总投资额的势头。通过数据的分析，可以看到武汉住宅市场投资保持稳步增长势头。 （二）武汉市房地产市场供给状况 从上图中，可发现全市施工面积与竣工施工面积相比，在量变上竣工面积远不及施工面积的量增；且从两者的趋势线走势，可判断施工面积保持平稳走势，平均年同比增长率保持约在15％上下浮动，而竣工面积的趋势线已出现逐年下滑的现象。 （三）武汉市房地产市场成交状况 一）武汉市房地产长线成交状况 武汉市从2003年房地产进入快速发展期，无论是预销面积还是住宅销售面积连续五年都保持百万的增长速度，但是进入2008