长沙中央商务区地块项目前期策划报告.pptVIP

地灯、脚灯：既方便夜间活动又防止吵醒家人 弹地插座：方便使用而不影响美观 浴室电视：把惬意的生活享受带进生活的每一个瞬间 1.室内居家防盗系统 2.同层排水系统 3.有机垃圾处理系统 4.智能家居系统 5.其它细节配套 居住舒适度高——行政级公寓产品配套第二条“基本线” 物业服务 会所服务 泛会所服务 当下公寓虽标榜“星级酒店服务”但业主入住时并没享受到应有的贴身服务，客户对公寓的服务越来越没有信心。所以我司建议： 金钥匙服务，源于20世纪初发达国家星级酒店中形成的“金钥匙组织”，以为客人解决所有问题为宗旨。本案通过引入知名酒店管理公司带来全方位的“金钥匙服务”，并将服务提前应用到售楼处、样板间各种细节中，使客户入住前就享受到未来的星级酒店服务，提升行政级公寓美誉度。 行政级公寓物业服务最大特征——服务前置，客户入住前就可感受未来的星级酒店服务 金钥匙服务入驻售楼处 门童服务 为客户开门、撑伞 代订出租车 前台服务 接待访客 突发问题的解决 儿童托管 保安服务 保洁服务 供餐服务 生活咨询服务 代接客人 行政级公寓 软件 投资公寓系列小结 处于城市各CBD之中，具备一定程度的商业、商务氛围，但还有较强的上升空间，在景观资源上相对较弱 环境 规模 产品 服务 价格 去化 客群 营销 配套 城市CBD中的商业属性项目，体量差异大，个案特征明显；一般采用多种商业业态复合的形式，除为项目提供一定的配套外，还可充分挖掘地块价值 户型相似度高，无户内结构是大多投资公寓最大特点；小户型面积分割导致标准层户数较多，标准层居住密度大，居住舒适度有所降低 有一定程度成本控制，家装建材和智能化配套都相对普通，整体标准略高于普通精装修项目 投资公寓服务标准在宣传上标准较高，但实际的物业公司选择和物业费标准很难达到所谓“星级酒店服务”，后期业主享受的服务质量和性价比很难保证 投资属性决定客群特殊性，从而导致去化受整体市场影响较大，并且客群对价格较敏感 总价成为影响置业的关键门槛。单价较高，总价较低，从而降低了置业门槛，扩大了客群圈层 购买客群与使用客群分离，购买者购房做投资；使用者租房做临时居所生活便利性，考虑生活与工作的时间成本，适当注重生活品质 营销推广注重宣传地段价值、环境资源、未来发展带来的升值潜力，广告时尚，富于煽动性 立面 不同于豪宅公寓对产品立面从风格到建材的高端要求，投资公寓只是以立面颜色、风格的时尚区别于周边住宅，而对建材档次没有太高配备 投资公寓系列小结 投资公寓不见得是一定位于城市最核心的位置中，但一定是位于城市中最有发展潜力的区位里。而这，也为投资公寓发展历程里最关键的因素——“投资”奠定了最根本的基础。 投资公寓已经超越了“居住”的产品属性，而上升为一种投资工具。就如同购买股票、期货一般，购买投资公寓的人将公寓作为使财富保值增值的投资手段，不动产的稳定性和高保值性吸引了越来越多的富余资金流入，也由此导致投资公寓的购买客群与使用客群分离，投资公寓以本身地段的升值空间吸引购买者，同时以完善的商业配套来保证价值空间。 因此，投资公寓的产品特点、价格定位、营销推广紧紧围绕“投资价值”来进行，小户型、高单价、低总价……一切的“后天”运作因素都是由其根本的“先天”属性——“投资”所决定。 市 场 分 析 小 结 公寓是一种相对高端的住宅产品，带有高附加值，通过对青岛市场的分析，在公寓产品的操作上，大致可分为两个方向，即：豪宅公寓投资公寓。两者虽然在很多方面都有较大差异，但最根本的区别在于豪宅公寓是居住属性，而投资公寓是投资属性。这一本质的差异导致两种公寓产品的发展方向：在定位、软硬件配置、产品价格、客群、去化、营销推广等方面都产生了较大的差异。 豪宅公寓作为高端住宅，自住属性强烈，为满足客户高端高品质生活的享受，在产品、立面设计、软硬件配置都投入了较大成本，力求保证品质。 投资公寓更倾向于一种保值升值的工具，投资属性强烈，高单价保证利润，以面积控制总价，低总价降低投资门槛，吸纳更多的投资客户。控制成本，各方面的操作略高于一般市场水平。投资升值是其所有操作的基本点。 市场定位 定位之前的思考—— 市场中的公寓发展已经存在两条道路—— 豪宅公寓投资公寓， 我们选择做追随者？ 还是选择做领跑者？ 追随者只能追随潮流； 领跑者却能通过差异化占位引领潮流—— 豪宅公寓 投资公寓 大面积（200-360平） 小面积（40-60平） 高总价（500-1000万元） 低总价（40-60万元） 我们可以进入的市场空白点——中等户型，中等总价 中等户型：有功能分区的中等户型，满足居住舒适度 豪宅公寓户型面积较大，大多为200—400平米；投资公寓户型较小，大多为40—60平米，并且多为没有功能分区的统间户型，从进入市场空白点的角度