贵州+六盘水市水城县明硐项目初步可行性研究报告20120321.ppt

六盘水市水城县明硐项目初步可行性报告 四、项目优劣势分析 2、缺点： ⑴、城市房价偏低，对项目销售价格支撑力度不够。六盘水市高档楼盘价格不到6000千元/平方米，水城县房价普遍在2800元—3000元/平方米； ⑵、城市规划比较无序，楼盘整体品质较低； ⑶、本项目属于双水城市功能次中心——双水次中心组团片区，离六盘水市主城区距离较远，存在一定的劣势； ⑷、项目处在岩溶地区，地质情况可能复杂，水文和地质条件还不详实，对项目的影响较大，需要进一步了解。 二、项目风险应对策略 1、根据当地规划无序、楼盘品质不高的特点，引入先进规划理念，建造高品质楼盘，加强推广力度，打造品牌楼盘，建设城市名片，引领明硐生态组团宜居时尚，冲击价格高点； 2、六盘水市属于资源型城市，社会购买力较强，挖掘优质客户。截留选择在昆明、贵阳、海南等地购买高端物业的高端客户、矿山老板等。 五、项目初步洽商情况 2012年3月12日与水城县县委书记王彬为首的政府部门座谈洽商，初步形成了以下意见： 一、确定明硐项目采取整体统一开发、统一规划、统一实施、分步实施的开发模式； 二、土地出让采取一次性签约定价，分期挂牌形式。土地出让价格待双方充分测算后另行商议； 三、县政府优惠政策 ⑴、项目红线范围内市政工程，由东部集团代建，由东部集团所属施工单位负责实施，市政工程实施费用由县政府支付； ⑵、红线范围内征地、拆迁、高压迁移、市政配套及其它迁移和补偿等费用均包含在地价内，由县政府负责实施； ⑶、红线外的“七通一平”由县政府统一负责施工到项目红线四边； ⑷、酒店（高级会所）事宜一事一议，原则同意零地价，税务减免待定； ⑸、开发企业和项目开发所属施工企业营业税先征后返的比例和方案待定； ⑹、相关产业配套产业扶持：在明硐项目确定启动后，县政府同意东部集团所属（控股）商品混凝土企业进入水城县市场； 四、水城县公务员定向购买：采用非政府组织的形式，考虑公务人员团体优惠购买本项目房产，具体规模和方案另行商议。东部集团也可以不实施该意向。 五、县委县政府要求明硐项目在2013年8月由六盘水市承办的第八届贵州省旅发大会前出效果。 * * * * * 东部集团房地产开发部 东部地产 第二部分 市场情况分析 第一部分 项目概况 第三部分 项目经济性分析 第四部分 项目优劣势分析 第五部分 项目初步洽商情况 第六部分 项目运作模式构想 第七部分 初步结论 目 录 一、项目概况 明硐【dòng】项目位于贵州六盘水市水城县，紧邻水城县城市边缘。 项目涵盖明硐水库范围，总占地3.6平方公里（5400亩），水面面积约800亩，可开发土地面积超过1000亩。 总体规划指标可按实际需要设置。总投资约30亿元。 六盘水市区位图：距离贵阳市西南约260公里，沿贵（阳）黄（果树）高速公路转水（城）黄（果树）省道。 六盘水及水城县区位图：水城县已经纳入六盘水市城市总体规划，属于双水片区。 一、项目概况 本项目位置 一、项目概况 本项目位置 一、项目概况 在建设中的杭（州）瑞和水（城）安（顺）高速口 贵州协同设计院 所作的 概念规划图 （项目总平面图） 一、项目概况 贵州协同设计院 所作的 概念规划图 （鸟瞰图） 一、项目概况 一、项目概况 现状照片 二、市场情况分析 一、城市概况： 1、城市基本情况： 六盘水市位于中国贵州西部，是黔西地区区域性中心城市。 六盘水市位于中国贵州西部，市境东邻安顺地区，南连黔西南布依族苗族自治州，西接云南省曲靖市，北毗毕节地区。 全市国土总面积9965平方公里，辖六枝特区、盘县、水城县和钟山区4个县级行政区，总人口310万，市区人口约62万。 二、市场情况分析 2、城市交通情况： 构筑的铁路、公路和航空多种交通方式综合协调发展的一体化综合交通网络，奠定了六盘水市在西南地区的交通枢纽的地位。 铁路：有以六盘水为中心的放射型大能力货运通道体系。 公路：建设杭瑞高速公路、建设水盘兴高速公路、水威二级公路和水安二级公路，形成“一环四射”高等级公路系统。 航空：在六盘水市月照乡花竹林坝子新建国内民用支线机场，飞行区等级为4C。 二、市场情况分析 3、城市资源： 城市自然资源、旅游资源丰富，素有“江南煤都”、“中国凉都”之美誉。 江南煤都：六盘水资源富集，矿产资源十分丰富。有煤、铁、铅、锌、铜、银、金、石灰石、白云石、重晶石、煤层气等30多种矿产资源。其中，煤炭资源远景储量844亿吨，已探明储量174亿吨，保有储量168