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玛雅房屋卓越总部培训资料二手房销售流程 一、房地产的概念 　　房产和地产的总称，也叫“不动产”。 　　房地产的形态： 　　1、单纯的土地； 　　2、单纯的房屋； 　　3、土地和房屋的综合体。 　　房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 　　房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 　　房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 二.五证两书 一、《建筑用地规划许可证》。 二、《建设工程规划许可证》 三、《国有土地使用证》 四、《建设工程开工证》 五、《商品房销售(预售)许可证》 六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 三.与住宅有关的概念 1房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 2.别墅：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅 3.公寓：通俗来讲就是每一层几十户人家，产权根据开发商开发土地性质，一般产权年限分为40年、50年、 4、经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性。 商品房：只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物 5、多层住宅：七层以下为多层 6、小高层：11层以下为小高层 7、高层：30层以下为高层 8、超高层：30层以上为超高层 　※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高) 9、跃层：它是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。是一套住宅占有上下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层，一般首层有客厅、厨房、餐厅、卫生间、最多有一间卧室，二层主要有卧室、书房、卫生间及大露台。 10、错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 11、 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 12、开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)； 13、 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 14、 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 15、公摊面积： 　　1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% ? 16、 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 17、套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 18、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 四、贷款类 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 　住房贷款,银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。 住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。 　　等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。 公积金：住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人