天河花园物业管理方案.docVIP

天河花园小区物业管理服务方案 前言 天河花园是我市堤路园棚户区搬迁安置小区，天河花园经适房928套，总面积约79222.46平方米，房源相对集中，结合其特点制定以下物业管理服务方案。 物业服务目标 物业服务定位与达到的目标 物业服务定位。根据本小区的配置及居住环境，拟定本小区的物业服务定位以安全舒适、设施设备保养为重点的柔性物业管理服务，使业主充分感受到物业管理带来的干净、安全、文明、祥和的居住环境。 达到的管理目标。 收费管理。物业各项收费率应达到95%以上，满意率达95%以上。 档案管理。以收集-整理-归档-利用为流程，设立档案资料室、电子版本，严格管理，以防泄露。 人员管理。注重仪容及礼貌用语，设立考勤制度，合理安排休息时间， 制定岗位职责和紧急事件处理预案。 财务管理。严格按照公司财务制度执行。 培训管理。对新员工到岗前进行业务培训，定期对各岗位员工普及相关法律法规、纠纷处理案例和消防演练，提升服务质量。 设施设备管理。定期对小区的设施设备进行试运行，及时保养及维修。 维修管理。在保修期内由保修单位进行维修；属设施设备维修应申请专项维修资金修复；已过保修期的应咨询至少3家公司报价，筛选后再选定维修公司进行维修。 物业服务中心运作方式及人员配置 物业服务中心运作方式 物业服务中心实行管理主任负责制的直线管理模式，下设秩序维护队、管理部两个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。 二、 岗位编制与配备 现天河花园小区进出口2个，已交付使用7栋楼，按现有的小区配置配备工作人员。 1.管理部：管理主任1名，管理副主任1名，前台接待人员2名，水电维修工1名，保洁员3名，绿化员1名。 2.秩序维护队：秩序维护队长1名，秩序维护员7名。 三、 各岗位的工作职责 1.管理处主任。在公司的领导下，全面负责物业服务中心的内部管理、业主服务、秩序维护、应急处理等工作。负责组织社区公益性活动，完成管辖区域内政府部门交办的任务。负责对所有人员的请假审批工作考核。 2.管理处副主任。在公司的领导下，负责前台接待人员、水电维修工、保洁员、绿化员的各项工作安排，进行专业培训和管理监督，协助管理处主任完成其他交办的任务。 3.秩序维护队长。对管辖区域内的治安、消防负责。负责对秩序维护员的工作安排和督导，组织消防培训及社区消防安全知识宣传。负责对队员的考勤和请假审批工作考核。 4.前台接待人员。负责催收各项费用，拟定各项对内通知，接待业主办理业务，记录业主所报问题，协调各方对所报问题进行维修。 5.水电维修工。负责对管辖内的设施设备维修，定期对设施设备进行保养和维修，对设计未合理的设施设备制定改造计划和实施改造。 6.秩序维护员。负责门岗车辆进出登记、车辆停放安排和小区巡查工作，定时检查消防器材的完整，熟悉突发事件的应急预案。 7.保洁员。负责对管辖区域内的清洁工作。 8.绿化员。负责对管辖区域内的绿化清理，裁剪工作。 第三章 各专业管理方案 一、 安全管理 1.负责管辖区域内24小时秩序维护服务。 2.以“预防为主，群防群治”为方针，严格进行小区进出入人员、物品登记管理。 3.人员交叉巡防、监控协防，及时发现问题。随时保持高度警惕，积极参与突发事件、火警火灾等抢救工作。 4.协助与配合辖区民警对小区治护、暂住人口的管理，配合相关政府部门宣传国家方针、政策，有序办好各种公益活动及交办的任务。 二、 车辆管理 1.严格把控各道口、车行道、消防通道上停放车辆，协助车辆有序停放在各自的停放点。 2.小区内停车实行月卡和临时卡停放收费方式。 3.车辆进场时应服从秩序维护员指挥，遵守小区管理规定，履行车辆进出停车场有关手续，按规定交缴停车费。 4.本小区暂无小车停车位，暂不允许停放小车，装修材料运输车不得进入小区。 三、 消防管理 1.消防组织机构的建立。 （1）管理处负责建立消防安全小组。 （2）管理处主任为消防安全负责人。 （3）管理处其他人员为义务消防员。 （4）管理处副主管为专职安全监督员。 （5）日常巡视秩序维护员为兼职消防巡视员。 （6）管理处负责制定组织机构图及人员职责。 2.建立各项消防制度。 (1)消防检查制度。 (2)秩序维护员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由秩序维护队长审核。 (3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每天巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。 (4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。 (5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知书》，限期整改，并跟踪验证。 (6)管理处制定《明火审批制度》，内容包括明火申请和审批程序及违章处理方法。 3.防火措施。