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成都国光地块研究报告 目 录 第一章 成都市房地产市场状况分析 第一节 成都市房地产市场供需情况 第二节 房地产市场需求分析 第三节 商品房价格情况 第二章 地块环境描述 第三章 成华区房地产住宅情况分析 第一节 成华区商品房供应情况 第二节 成华区商品房需求情况 第三节 成华区项目价格情况 第四章 成华区房地产市场分析 第五章 地块SWOT分析 第一节 SWOT分析 第二节 SWOT总结 第六章 项目初步定位建议 第一节 产品定位建议 第二节 目标客户定位 第三节 价格定位 第七章 项目营销推广方案初步建议 第一节 推广建议 第二节 销售执行方案初步拟定 第一章 成都市房地产市场状况分析 第一节 成都市房地产市场供需情况 一、历年供销情况 数据来源：成都市国土局 在供销总量上商品住宅市场逐渐趋向平衡状态，从而实现了买卖市场的更加和谐合理。 二、06年第季度房产市场供应06年1季度 数据来源：成都市国土局 06年1季度成都土地市场的供应面积呈现出持续走低的趋势； 1月郊区土地放量较大，而且05年12月份有一部土地交易时间延到了06年1月，造成1月土地供应量较大； 3月份由于供应的地块多位于主城区的3环以内，地块规模较小，因此造成了供应数量大但供应面积小的现象。 2.06年2季度土地供应状况预测成都市国土局 数据来源：成都市国土局在去年供地基础上，成都市今年经营性用地总量将增加8％推测06年第2季度土地供应量将在1季度的基础上略有上升05年土地的供应量很大，势必会对06年土地的供应带来一定影响。市场需求 数据来源：成都市房管局 由于成都投资环境改善，城市凝聚力逐步加强、居住环境较好、生活成本较低等因素吸引了周边地区购房者的不断进入； 随着地区经济融合度的上升，外来人口不断增加，外来人口对住宅的大量真实需求支撑起了成都市商品房住宅市场，外来人口已成为在建商品房购买量的第一位； 随着成都经济环境吸引力不断加强，外来购房者仍将占据成都购房的生力军的位置，预计比例将稳步提升。 二、购房用途——自用为主 资料来源：成都商报房交会购房者问卷 92%的购房目的是以居住为主，说明成都市房地产市场是以满足居住需求为主的健康市场； 投资型购房者所占比例较低仅为8%，但改善条件的购房者占总量的39%，其中也不乏看好后市而购房进行投资者 。 三、选择区域——城东潜力最大 数据来源：上东策划部 城东、城南、城西成为购房者认同度最高的三个区域，形成成都房产发展三足鼎立的局势。其中城东更是一跃超过城南、城西成为购房者的首选区域，一方面在于城东相对较低的房价，另一方面得利于沙河改造、大量厂矿搬迁等居住环境的改善。 在继城西与城南两大片区趋于成熟，房产潜力有限的情况下，城东适时打出了中产城东发展定位，将城东打造为中产阶级的安乐社区。这无疑对改变过去穷城东的观念产生了质的转变。城东将是以后几年成都房产市场的一大亮点。 四、 商品房住宅户型需求分析——60-150平米为需求主流 数据来源：成都市房管局 数据来源：成都市房管局 结合上表分析可以看出，目前60-150平米的房屋仍然是住宅市场的需求主流，占到总体需求的8成，户型大多是二房、三房的实用型户型。 第三节 商品房价格情况 一、历年成都住宅均价 数据来源：成都市房管局 从住宅价格涨幅的线性图来看，成都历年住宅均价涨幅呈上升趋势。表明在宏观调控下，市场仍然呈现出利好的局面； 05年较04年均价涨幅率达26%。 二、历年五城区住宅均价 数据来源：成都市房管局 五城区内住宅的供应将向2环以外转移，加上多层建筑用地停止审批之后城市建筑整体拔高因素，预估市场价格浮动06年成都市五城区住宅的销售均价将会达到4元/平方米，较05年上涨幅度为%左右。 三、各环域住宅均价 数据来源：上东经纪策划部 随着二环内房产的持续开发，土地资源所剩无几，使得二三环间成为住宅开发的主流区域； 三环外房产的开发得到了迅猛的发展，使其成为成都住宅新的增长点。 四、05年与06年一季度不同区域住宅均价对比 数据来源：成都市房管局 城西由于新增两个别墅项目的原因，整体均价被拉高至5974元/平方米，这个价格并不能代表整个城西的实际价格水平，仅为第一季度开住宅楼盘的销售均价；。 地块四至：东至:东二环路 南至:建设路 西至:沙河 北至:国光电气公司 规划条件：净用地面积68270.20平方米，102.4053亩。容积率≤4.2，建筑密度≤30%，绿地率≥25%，二类居住用地。 周边配套：活水公园、成都娱乐园、成华区人民体育场、第五大道、电子科技大学、成都广播电视大学、好又多超市、菲律宾SM、华联商场等。 分析： 从地块现状而言：项目所属区域是成都市区中环境较差的区域之一。该区域为成都传统的工业区，