昆山城南地块市场策划报告.ppt

客源2－－城市发展、城际铁路开通、价值低谷将吸引更多外来高收入人群 尊享大面积南向入户花园与北向大工作阳台， 户型南北通透，方正大气。 建筑面积： 158.74㎡ 高附加值的体现： 入户花园： 28 ㎡（半送） 凸窗：5.4 ㎡（全送） 北阳台：13 ㎡ （半送） 总附赠面积：25.9 ㎡ 附赠比率：16 % 户型二 附加值： 入户花园面积：12平米（一半） 空中庭院面积：22平米（一半） 南向大露台面积：17平米（一半） 凸窗面积：4.8平米（全赠送） 总计：31.3平米 附赠比率：18.4% 4室2厅2卫——可变5房 建筑面积：170平米 参考案例：杭州金科观天下 170-200㎡户型 户型一 一梯两户180㎡+180㎡组合 总面宽：26.4米 总进深：16.5米 户型特色： 高附加值舒适大户型，南北双向空中花园，景观无限 南向12.4米面宽空中花园带来别墅花园式的享受 大面宽宽景享受，客厅4.5米面宽、主卧4.5米面宽 南向主卧豪华套间设计 附加值赠送： 南向空中花园：约32㎡（半送） 北向空中花园：约5.3㎡（半送） 设备平台：3.8㎡（全送） 总附赠面积：约22.5㎡ 附赠比率：12.5% 四房两厅两卫 户型二 借鉴案例：杭州保利东湾 偶数层户型 户型建筑面积：190平米 附加值： 错层阳台面积（南向）：约10平米（全附赠） 错层阳台面积（北向）：约9平米 （全赠送） 入户花园面积：16平米（一半） 南向阳台面积：5平米（一半） 北向工作阳台面积：3平米（一半） 北向阳台面积：3平米（一半） 附赠面积总计：约32.5平米 四房两厅三卫 奇数层户型 户型建筑面积：190平米 附加值： 错层阳台面积（南向）：约12平米（全附赠） 入户花园面积：16平米（一半） 南向阳台面积：6平米（一半） 北向工作阳台面积：6平米（一半） 北向阳台面积：3平米（一半） 附赠面积总计：约27.5平米 户型三 奢华奇偶错层豪宅 尊享大视角空中花园 四、立面建议 全新现代风格，差异市场高端个案形象，塑造昆山现代时尚高端标杆形象 方案一：后现代建筑 主体以挺拔纵向线条构成形式，凸显大气时尚之感 以前卫时尚的玻璃材质，结合沉稳大气的石材面砖，演绎三段式复古的建筑造型 方案二：时尚现代建筑 大面积玻璃材质和部分饰漆墙面,造价较低 横纵线条的不规则穿插运用，弧形转角设计，极具设计感, 现代感, 米黄色基调，使建筑大气沉稳 凹凸有秩的立面造型，线条流畅灵动，兼具强烈的可识别性,具备地标性建筑特性 一层： 步入式会所大堂——高端社区入户标志 酒吧、咖啡吧、小型餐饮 二层： 小型器械健身 桌球 飞镖 棋牌室 室内模拟高尔夫等小型休闲娱乐项目 五星级标准双会所：高尔夫运动+休闲娱乐 建筑面积：约2500方 六、会所建议 建议引进仲量联行、高力国际、戴德梁行等知名物业管理公司 ——完美诠释上流人士至高奢华生活方式 从项目初期销售阶段开始引入，并在销售阶段提供全面优质服务如： 停车引导 安全保卫 门童开门 保洁服务 为看房者送水等酒店式服务 七、物管、顾问公司引入建议 第三部分 价格、客源预估 产品平台－－立面 金色森林 蓝海 鹿城一品 世茂东一号 伯爵大地 现代风格立面 世茂蝶湖湾 新古典主义立面 云山诗意 中式园林风格 新欧式风格 高端个案没有明显的立面风格偏好，形成差异风格竞争，而鹿城依托全石材表现最好质感； 产品平台－－房型1 三房226 客厅5米，主卧5米 得房率80％ 两梯四户 二梯四户 四梯四户 四房179 三房145 三房162 得房率82％ 得房率77％ 得房率78％ 客厅4.7米，主卧3.8米 客厅4.7米，主卧3.6米 客厅4.7米，主卧3.6米 吉田国际广场 蓝海 鹿城一品 天成佳园 电梯服务 主力面积 得房率 面宽 两梯二户 具有一定舒适性房型尺寸表现，除了天成佳园外，户型设计常规，简单面积放大，高端产品具备竞争机会； 产品平台－－房型2 具有一定创新表现，但具有提升空间； 客厅3.9米，主卧3.6米 两梯四户 二梯三户 二梯三户 二房91 二房99 得房率80％ 得房率83％ 得房率76％ 客厅4.2米，主卧3.9米 客厅3.9米，主卧3.6米 客厅3.8米，主卧3.6米 蓝海 金色森林 云山诗意 时代中央社区 电梯服务 主力面积 得房率 面宽 二梯三户 二房115 二房108 得房率80％ 产品平台结论 依托世茂、时代等知名开发商运作，昆山高端市场产品平台相对成熟，具有较高产品竞争平台； 但我司认为，多数个案处于前期运作表现，在立面、房型、总规等方面还具备跳脱机会； 四、城市客源层面理解 客源1－－竞争市场客源 能够辐射全市高端客源，受全市高端客源支撑；城东和城南更能吸引上海客源，对