格林童话商业售价制定方案.ppt

1、陈江及潼桥商业租金水平概况 陈江及潼桥大型商家租金状况 陈江区域及其临街商业租金状况 陈江区域及其临街商业租金状况 陈江区域及其临街商业租金状况 潼桥区域及其临街商业租金状况 仲恺区域及其临街商业租金状况 各区域及街道二、三楼商业租金调查 各区域及街道二、三楼商业租金调查 小结 2、项目周边竞争楼盘商业概况及分析 凯欣苑（在售）：位于甲子路西段，项目商业部分由两面临街2层商铺组成，商业面积约5000㎡ ，实用率95%以上。 凯旋国际（在售）：位于曙光路，总占地面积近3300 ㎡ ，总建筑面积约20000㎡，定位为陈江片区核心区域第一高楼，规划为酒店式公寓及购物广场。 金茂精英现代城（二期）：位于陈江商业中心金茂广场旁，商业部分由近20套临街商铺构成，商业面积约2000 ㎡ 金宝创业家园：位于惠州市仲恺高新技术产业开发区20号小区，东邻长城工业村，西接乐金路，南靠仲恺中心广场，北望TCL王牌生产基地，距仲恺大道仅百米之遥，离惠州工业重镇陈江仅3分钟车程 。 御景华城：位于陈江商业中心区域（仲恺大道与白云山路）的交汇处，商业氛围相对成熟。层高为6m，实用率高达99%，商业面积约20000 ㎡ 汇景中央：位于陈甲路一陈江大道交汇处，商业部分由中心三层商场和临街底商构成，商业面积共约20000 ㎡。 郦城水岸：商业部分由一层底商构成，商业面积约2000 ㎡ 小结：通过对以上项目竞争环境分析与研究，主要有以下核心点发现：招商方面 小结：通过对以上项目竞争环境分析与研究，主要有以下核心点发现：销售方面 众厦地产认为:商业地产的价格是商业租金水平按一定的资本化率，进行资本还原后的价值，它同时受供求关系和销售模式的影响。 项目商业价格评估流程 租金选取参考标准 根据项目及市场实际情况，项目售价按6%年回报率进行推算。各分区（建筑面积）平均租金与销售均价如下表所示： 租金水平与各分区对应图示： 售价水平与各分区对应图示： 根据项目和市场情况以及各业态和品牌特点，租金优惠政策制定如下： 销售优惠政策 招商部分：根据前期确定的营销模式，期初租金（一租两押）收益情况如下 销售部分：根据前期确定的营销模式，返租期内销售收支情况如下 小结 1F外铺：78 1F内铺：54 2F：10-15 3F：10-15 1F:55 2F：20-30 1F:32 社区临街 商场 1F:40 2F：20-30 广场 1F:38 备注：以上租金水平均按建筑面积计算，单位：元/㎡·月 1F:65 2F：20-30 1F外铺：9000 1F内铺：7000 1F:11000 1F:6400 社区临街 商场 商业总体定位 1F:8000 1F：13000 广场 1F:7600 备注：以上售价按建筑面积计算，单位：元/㎡ 三、租售优惠政策 二层 一层 三层 二层 一层 3年 5-10年 3年 5-10年 10-20年 3年 3年 合作期限 1年 1.5年 1.5年 免租期 54 内铺 65 40 32 临社区 广场中心 临环侨路 临广场 临侨冠路 外街铺 10-15 娱乐休闲 55 品牌专卖店 广场 20-30 餐饮、休闲 广场 10-15 超市/百货 78 商业步行街 商场 38 社区配套商业 社区底商一层 租 金(元/㎡ /月) 业 态 产 品 类 型 按季度或半年，期初支付 3年租约，年回报率分别为6%，7%，8% 品牌专卖店 广场一层 按季度或半年，期初支付 3年租约，年回报率分别为6%，7%，8% 商业步行街 商场一层 按季度或半年，期初支付 2年租约， 年回报率分别为6%，7% 社区配套商业 社区底商一层 支付方式 返租期及回报率建议 业态 产品类型 四、项目收益预估 322140-483210元 9511 合计 一租二押 一租二押 一租二押 付款方式 73620-110430 124260-186390 124260-186390 租金收入合计 1227 4142 4142 建筑面积(㎡) 10-15 娱乐休闲 商场三层 20-30 餐饮、休闲 广场二层 10-15 超市/百货 商场二层 租 金(元/㎡ /月) 业 态 产 品 类 型 出租部分收益：项目出租面积约为9511平方米，期初租金收入（一租两押）在40万元左右；销售部分收益：项目销售面积约为10160平方米，销售收入约为8290万元，返租期限内需返还投资者金额约1543万元，除去租金收益507万元，返租期内需补贴1492万元，实际销售总金额为6797万元； 不断追求卓越的 房地产专业服务商 众厦地产 汇报结束 Thanks! 深圳市众厦地产顾问有限公司 * * 深圳市众厦地产顾问有限公司 用心，创造价值 Creating value by hearts 中国策划代理五十强 房地产和