长春天茂泊林丽郡项目营销推广方案.ppt

天茂·泊林丽郡项目营销推广方案 2007年2月 前言 商场如战场，本案要取得营销上的胜利应同时占据天时、地利、人和这三个要素。对房地产开发商而言，市场是天时，项目情况是地利，消费者则是人和。 孙子兵法云：“知己知彼，百战不殆”。谋全局者，方能得一域！策划需要谋略，只有全面分析局势，才能使得本项目在竞争激烈的市场上有所斩获，名利双收！ 一、近年市场情况分析 我们对长春房地产市场的八字评语是： 健康平稳，波澜不惊。 我们认为，此时地产商应： 借市场大势，造时势英雄！ 最新统计数据显示，1-11月份，房地产转让成交48021套；成交面积为483万平方米，同比增长32.5%；成交金额为92.9亿元，同比增长29.5%。 下半年房地产转让的交易量和交易额同步放大，量、价双双刷新历史最好水平，年末房地产交易量将突破500万平方米大关。 长春增量商品房均价2630.8元/平方米。 1-11月份，长春市增量房屋成交套数为27615套，成交面积为290.6万平方米，同比增长48.2%；成交金额为65.7亿元，同比增长50%。 其中：住宅成交套数为25233套；成交面积为266万平方米，同比增长48.4%；成交金额为57.2亿元，同比增长53.4%。 长春市绿园区是1995年9月1日成立的新区，位于长春市西部，幅员面积286万平方公里，总人口62万人，其中农业人口8.9万人。 中国第一汽车集团公司、铁道部长春客车厂、航空机载设备厂、邮电部长春电话设备厂等47家国有大中型企业，卫生部长春生物制品研究所、机械工业部长春汽车研究所、吉林行政学院、解放军军需大学、长春农科院等13个省部级科研院所和大专院校，武警吉林省总队、中国人民解放军81103部队等15支部队均驻在区内。 建成区内绿地面积达到1398公顷（含锦城、汽贸城），城区绿化覆盖率达到40%，人均占有绿地面积达到14平方米。 绿园区的另一个突出的生态优势就是水系资源丰富。在建成区内及周边有天嘉公园、锦江公园、同心湖、鸳鸯湖、雁鸣湖等大小水面23个，总库容1200多万平方米。 2006年是绿园区地产的发力年。 全年商品房上市量89.77万平米，居全市之首。以房地产报、都市频道为龙头的主流媒体也及时的看到了地产的板块位移，在舆论导向上都有所倾斜。 另2006年绿园区新增3000元以上的高端项目有七个之多，有：西城国际公馆、新奥·蓝城、吉粮康郡、绿地·上海城、天嘉·水晶城、天茂·泊林丽郡、标点 ，创绿园区地产开发之最。随着地产项目的增多和项目定位的提升，广告费投入也在成倍增长，区域在百姓心目中的地位迅速抬升。 2006年新增项目情况 中国第一汽车集团公司于1953年7月15日破土动工，是中国汽车工业的摇篮，至今已有53年的历史。 厂区面积达30多万平方公里，拥有各类子公司、专业厂40多家，职工12万多人。 2005年9月29日正式成立的长春汽车产业开发区是长春市人民政府与中国一汽集团公司合作共建的省级开发区。开发区位于长春市区西南部，面积118.59平方公里，其中建成区面积23平方公里。区内总人口22.6万人，企业总数1191户。 厂区内现在职工居住的多为福利分房的职工宿舍。从1999年住宅制度改革后，取消福利分房改为货币分房以来，厂区内集资建房大行其道：车城名仕、一汽家园、红旗嘉园、解放花园、富奥花园、银河柳苑、五十四C区等几个项目，再加上零散的团购住宅，总面积超过200万平方米。2004年-2005年集资建房价格都在1300-1500元/平米之间，至2006年市政府严控集资建房后，这股风气才得以抑制。 一汽人对于普通住宅的心理价格在2000-2500元/平米之间，在消费心理上还很难承受3000元以上的住宅，正处于从集资建房向商品房消费过渡的阶段。 绿地上海城 项目位置：绿园区西环城路7255号 开 发 商：上海绿地集团长春置业有限公司 占地面积：34万平方米 建筑面积：35万平方米 容 积 率：1.03 绿化率：50% 均 价：3000元/平米 主力产品：95-115平米 开盘时间： B区2004年7月 C区2006年7月 销 售 率：B区90% C区60% 项目点评：绿地·长春上海城是上海绿地在长春的第一个项目，位置较偏。项目总占地324万平方米，区域生态环境优良，南侧紧临同心湖，是西部城区第一个大型居住项目。绿地上海城用三年时间将区域居住氛围打造起来，带动周边项目的建设，是区域内标杆项目。 华盛碧水云天 项目位置：绿园区南阳路与西环城路交汇处 开 发 商：吉林省华盛房地产开发有限公司 占地面积：11