长春市场研究报告.ppt

一是人性化，即一切为使用者而设计和建设，以节约时间和效率为准则，同时针对老年人生活、生理特点设计产品； 二是资源效益最大化，针对老年人缺少亲情关爱，实现整个社区互动，增加亲情氛围； 三是产品采取合院式，增加邻里交流； 四是提高绿化率，提升整个社区生活品质； 五是物业服务注重亲情化，会所设立亲情健康中心，减少老年人的晚年凄凉感。 整盘目标 打造“养老地产”的挑战 二、整盘目标。 “养老地产”的挑战。 ∷方向与目标 ∷1、“养老地产”的挑战。要什么? 缺什么? 怎么办? A、“养老地产”方案价值。 B、可控的现金流变现。 C、“养老地产”核心能力。 ☆ 超越性。 依托独特亲情思维，整盘方案的定位、规划、设计，要明显区别于整个长春的其他项目。 ☆ 可衡量。 方案的整体经济指标要有详尽、充分的市场支撑。经得起论证、推敲。 ☆ 可操作。 从启动、入市，到收关、交房，从产品的落地，客群的匹配到营销的变现，具有系统的可操作性。 ☆ 顺利入市。 启动区确保火爆开盘，聚焦市场人气。 ☆ 迅速量销。 在启动区奠定的人气基础上，后续组团迅速转移至市场主流客群与常规产品，实现开发体量与现金流回款的迅速放大。 ☆ 预留溢价。 资源较好的项目用地与高利润产品，在开发节 奏设计上，必须为项目后期做适当预留。 ☆ 品牌升级。 依托新项目的带动，实现“养老地产”深入人心。 ☆ 资源积累。 人才培养、团队能力与市场资源有积累、有突破。 ☆ 模式沉淀。 对资源型综合大盘的开发理念、产品设计、营销把握有系统的模式沉淀。 要什么? 缺什么? ∷1、“第一盘”的挑战。 要什么? 缺什么? 怎么办? A、时间。 B、资源。 C、整合。 A、抢。 B、造。 C、干。 怎么办? A、抢时间；抢深度；抢高度。 B、造势；造市。 C、学习和积累。 工作计划 打造“养老地产”的执方案 二、工作计划。 “启动期”的工作目标与计划框架。 ∷工作计划 1、“启动期”的工作目标与计划框架。 2、案名建议。 * * ——长春汽车产业开发区项目思路建议 工作计划 整盘目标 市场结论 一 二 三 市场结论 打造“养老地产”面对的宏观、中观、微观环境 一、市场结论。 打造“养老地产”所面对的宏观、中观、微观环境。 ∷方向与目标 1、宏观环境。房地产的行业处境、汽车产业趋势与长春城市格局发展。 2、中观环境。长春经济概况、长春房地产的供销趋势、土地市场变化与竞争格局。 3、微观环境。汽开区概况；本市“养老地产”的可行性分析。 ∷房地产行业趋势 宏观经济 经济增长三驾马车，仅有投资动力十足： 净出口：出口增速同比大幅放缓，且有进一步下滑的趋势，贸易盈余大幅收窄； 消费：购房、医疗以及教育的三大民生问题制约消费增长，消费信心指数下滑； 投资：受益于四万亿政策支持，投资同比保持高位增长，但房地产投资呈现放缓趋势。 ∷房地产行业趋势 需求层面 按照国际标准，房价收入比正常范围在4-6之间，月供比例在28%-35%之间。 绝大多数重点城市房价收入比上限均高于国际正常标准，说明房价仍然超出购房者支付能力； 除苏州、青岛等收入较高城市外，大部分城市月供比例高于国际正常标准或是高位运行，说明民众买房仍以牺牲家庭生活质量为前提； ∷房地产行业趋势 供应层面 从去化时间看，重点城市存量房去化时间在1年以上，换句话说，消化库存是2009年全国楼市的主旋律。 从城市等级去化情况看，一线城市去化速度较快，上海尤甚，深圳次之。 从城市群去化情况看，长三角城市群去化速度较快，上海、苏州。 未来三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房。比较2006年505万套、2007年691万套，2008年443万套住房销售套，预计2009-2011年保障性住房套数将占到住房总套数的30％以上。如此高比例的保障性住房供应，势必将分流分流部分普通住宅需求，一定程度上平抑商品房住房价格。 ∷房地产行业趋势 从全球经济恢复速度层面看，外贸产业将面临前所未有的竞争压力，房地产市场依托的外围环境支撑力度不足。 宏观经济 重点城市房价依然超出购房者的支付能力，民众买房仍以牺牲家庭生活质量为前提。 需求层面 一方面巨额存量将对房价产生平抑效应，另一方面保障性住房供应也将分流部分中低档住宅需求，亦会降低房价上涨预期。 供给层面 2009年楼市的一度火爆异常。对多年以来存量大量消化，2010年预计政府将会有大量调控政策出台，但是不会严重影响GDP快速增长拉动房价增长经济规律。 2008年全国汽车销量938万辆 其他汽车公司共销售占总量51% 一汽集团销量占总量的16% 东风汽车销量占总量的1