长沙水泵厂项目物业发展建议项目定位报告.ppt

水泵厂项目物业发展建议 ——项目定位报告 开始报告前，首先我们明确操作大盘与小盘的区别 大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域的竞争。 大盘开发面积大，开发年限长，因此必须保持可持续发展的核心吸引力。 小盘主要瞄准市场的空白点，大盘不仅仅是瞄准市场的空白点，更重要的是要创造市场需求, 创造市场是否成功关键也在核心吸引力。 大盘不同小盘，应采用滚动开发、拉开住宅档次、扩大客户群的需求层面及逐步走高的动态的操作手法 城市概况 项目占有双城核心区位优势，同时占据长株潭“融城”桥头堡的地位 地块交通便利，周边各资源完备，进享繁华，退守安静 本项目为长沙市临中心区的大型商住项目 地块周边中高端居住区已初见雏形 城市内台地建筑，自然植被较优，目前有建筑覆盖 开发商目标以及限制条件解析 项目核心问题的界定 项目核心问题的界定 项目核心问题确定 问题结构化 城市地位：单核城市，湖南政治、经济、文化中心 长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市； 辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口620万人，城市人口218万 长沙近年来GDP快速增长，国民经济稳定快速发展，为房地产市场的发展提供了有力支撑 长沙市人均GDP快速增长，房地产市场处于高速发展期 长沙市第三产业连续10年比重最大，其构成以低端第三产业为主，高级服务业缺失，城市白领群体弱势 宏观经济小结 本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁入，外来人口在长沙购房的比例不足10％，未形成市场的推动力量 长沙居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高，购房能力逐年加强 长沙市城市居民的人均可支配收入保持较高速度增长， 2005年城市人均可支配收入达到12434元，增长12.8%， 比全国城镇居民人口可支配收入高出18.5% 人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展，价格上升、成交量增加 2000-2005人均可支配收入平均增长率为10.3%，人均消费支出平均增长率为7.2%，比人均可支配收入低了3个百分点，表明居民储蓄在逐步增加，未来对房地产的购买能力在加强 长沙人消费意愿强烈，理财、投资意识不强，近年开始重视储蓄，居民购买力有较大提升 长沙市城市居民人均消费性支出水平在省会城市中历年都处于前5位水平； 长沙城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在0.75以上，与普通城市在0.6-0.65之间相比，消费特征明显 人均支出比例逐年降低，储蓄余额大幅度增加，居民购房能力不断得到加强，2005年人均储蓄额约为14930元 2004年长沙城市居民家庭消费支出比例：居住支出仅为10%，置业行为不旺盛 人口状况小结 规划与现实的矛盾——一核三区，同时开发两个的政务新区造成资源不足，但雨花区借助城市南拓及长株潭一体化契机，未来将有更强劲的发展 项目位于城市二环附近，为城市干道环绕，距城市中心5分钟车程，与城市联系紧密 整体城市道路格局：内外两环加射线道路，“三横五纵”八条主干道； 本项目为城市干道环绕，离市中心约5分钟车程 长沙城市规划小结 固定资产投资持续大幅度增长，其中房地产投资逐年增加，为房地产市场发展奠定了基础 长沙市固定资产投资近年来保持30%以上的增长速度，05年更是增长37%以上，达到915亿元； 与固定资产投资一样，长沙房地产投资保持40%以上的增长幅度，2005年城市房地产投资达到256.35亿元，比上一年增加46% 房地产投资占固定资产投资的比例连续六年保持22％以上的速度增加，2006年达到26%，表明房地产产业占越来越重的地位 依据房地产发展周期理论，长沙处于向上发展阶段 06年供应土地分布——主要集中在岳麓区北部（政务新区）和开福区北部，天心区，雨花区，价格不高，拿地门槛较低 含本项目在内06年招牌挂共出让土地1211万平米土地，土地供应量巨大，项目周边地价基本与本项目持平，价格相差不大 土地市场规范性差，公关能力是取地重点，土地大量变相低价出让，直接影响房价走势 土地供应双轨制： 通过与市县人民政府相关单位拿地； 与区政府接洽，通过某些操作拿地 长沙常见 取地方式 方式1：需较强的公关能力 方式2：由政府完全操作，挂牌前有内定价格，达不到该价格政府将采取某种方式收回并重新挂牌；今年7月份将提高基准地价，拿地门槛进一步提高 方式3：此类情况以岳麓区和开福区最多 房地产一级市场小结 商品房成交面积近年大幅度增长，供求关系趋于平衡，三环以内价格平稳上扬 2006年长沙市场成交面积依然大于竣工面积，基本消化了市场前几年的市场积压； 2003年、2004、2005年商品房销售均价分别比上一