长沙首席文化街区住宅湘翰御舍项目策划思路构架2007-.pdf

长大房产 湘翰·御舍 项目策划思路构架 当前市场局面背景 ● 南城随融城概念正日益成为焦点 ● 竞争进入惨烈的白热化，年度推出面积过千万平方米，供 过于求的局面已成定局 ● 国六条将使市场同质化倾向加剧，产品之间越来越难以形 成差异 ● 售价超过3500元/平方米成为普遍趋势，也日益为消费者所 认同 周边区域市场背景 ● 芙蓉南路与韶山南路相邻地块开发强度骤然加 大，三年内推出总面积将超过200万平方米（不计 算省政府及井湾子 以南项目） 周边区域市场背景 ● 区域成熟度仍显不足，市政配套，如道路、医院、学 校、大型超市等尚待进一步建设，成为核心生活区仍需 政府与开发商的共同培育 ● 各类户型，各类产品供应均衡，个性化不明显，风格 类型较为单一 周边区域市场背景 城南5条干道年底通车 7月5 日，天心区召开城建重点工程“双百日大会战”动员 大会，部署今年下一阶段重点工程拆迁建设工作。根据计划 ，木莲路（木莲冲路）等5条城市干道将于12月份通车。这5 条干道分别为木莲路、万芙路（韶高北路）、披塘路、银杏 路、刘家冲路南段。其中，木莲路起至韶山南路，终至书院 南路，全长3 ．6公里，宽46米；万芙路起于芙蓉南路，终至 韶洲路，路幅宽36米，全长2 ．14公里；刘家冲路从高家冲 路起，终至桂花坪路，全长615米，路幅宽30米；披塘路起 于书院路，终于芙蓉南路，全长1．2公里，路幅宽36米；银 杏路从木莲路起，终至友谊路，全长500米，路幅宽24米。 此外，省府景观中轴线将于12月实现基本通行，省府文化公 园也将于12月基本开园。 本项目核心竞争力梳理 ● 地段： 韶高路与木莲冲路交接处，紧连芙蓉南路和韶 山南路，交通便利程度优，而融城概念将为项 目的未来抒发更大升值空间的美好愿景。 本项目核心竞争力梳理 ● 节能（待定）： 目前尚未被充分发掘的住宅价格构成因子，其实应该包括购买 成本、使用成本和生活成本三个方面，房价本身只是购买成本，而 社区自身配套，如周边BOBO天下城提供的大型商业配套将极大降 低生活成本，如本项目能在环保节能方面作出相应的性价比较高的 新材料、新技术、新工艺的尝试，在使用成本方面为住户提供切实 可行的控制及降低方案，可进一步夯实项目的竞争力基础。 本项目核心竞争力梳理 ● 节能（待定）： 可以考虑的节能措施包括： 低温地暖系统 中央软水系统 屋顶佛甲草种植 外墙外保温材料 PPR环保给水管 中央变频供水 灭蚊COUNTFIOW磁场 本项目核心竞争力梳理 ● 智能化（待定）： 智能化于本项目，着重不在于噱头，而在于 实用。尽量避免采用以增加成本与售价为代价添加的 技术尚未成熟、故障率较高或会为后期物业管理带来 困扰的智能化系统，而应着重于外部及内部安防。 本项目核心竞争力梳理 ● 物业管理（待定）： 这是长沙本土客户十分注重的购房决定因素，而物业管 理作为软性元素也会对我们持续四年以上的销售提供很 重要的客户平台，我们应在本项目中充分做足物业管理 的文章，借鉴万科致力于建设社区文化体系，增强住户 对于社区的归属感，针对本项目特征，在园林维护等方 面加强力量，使社区的核心竞争力得到保持和提升。 本项目核心竞争力梳理 ● 户型（待总结） 可能的亮点：新锐空间区隔、圆桌空间、宠物空间 细节尺寸、开关、门开启尺寸等老年人关注的因素 ●户型 （目前状况总结） 项目住宅产品为纯板式，面积在110—160之间，户型设计合理 同周边产品进行比较具备一定的产品竞争力 客户群定位 ● 本项目虽处城南区域，但因长沙城市发展扩张速度 加快，且长沙自身城市面积不大，只定位于城南居 民具有很大局限。 ● 本项目自身产品及建筑特征优势明显，对于注重生活 品质，清晰认识本项目产品体系不可再生性并对长沙 未来发展方向有认同感的全体长沙市民，乃至湖南各 地市进长沙置业者，外地创业湖南人回乡者具备相同 的吸引力。 客户群定位 ● 本项目没有必