大连写字间市场研究(世联).doc

大连写字间市场分析报告 一、写字间市场总体供应情况 从总体供应量来看，目前大连市场上甲级写字间无论是数量还是面积都占绝对多数，但其中新增高档纯写字间数量较少。 （数据来源：中原市场研究部调研数据） 从上图表中可以看到，目前大连的写字间市场中，甲级写字间所占据的比例较大，但是，其中很多的写字间由于开发的时期较早，目前的硬件设施、配套等已经不能符合市场的有效需求，而新开发的高档纯写字间项目仍较为有限。 根据大连中原掌握资料，2004年大连市纯写字间市场的总体供应量较去年有所增长，但是增长幅度不大。从供应规模来看，高档写字间普遍建筑面积较大，并且很多拥有商务中心、酒店、银行等各项配套设施，中小写字楼规模一般在几千至上万平方米，功能也比较单一，即企业办公楼衍生写字间，或商住结合，只有很少的配套；从供应数量看，目前大连市共有写字楼70多个，其中高档写字楼虽然单个项目的供应面积大，但数量很少，而且新增的高档纯写字间项目数量更为有限。 大连写字间区域供给数量表 区域名称 供给盘量（万平） 所占比例 人民路及其延展区域 86.42 59.36% 新开路区域 35.33 24.27% 西安路区域 23.83 16.38% （数据来源：中原市场研究部调研数据） 代表甲级写字间的区域分布表 写字间名称 所属于区域 项目档次 建筑（万平） 森茂大厦 希望广场—中山广场沿线 超甲级 4.64 天安国际大厦 希望广场—中山广场沿线 超甲级 7.77 长江写字楼 人民路区域 甲级 2.39 世界贸易大厦 人民路区域 超甲级 9.60 中国人寿大厦 人民路区域 甲级 3.41 平安大厦 人民路区域 甲级 3.37 中银大厦 人民路区域 甲级 5.80 虹源大厦 人民路区域 甲级 6.27 亚太金融大厦 人民路区域 超甲级 1.43 宏誉大厦 人民路区域 甲级 3.78 时代大厦 人民路区域 甲级 4.40 万泰大厦 人民路区域 甲级 2.50 珠江国际 新开路区域 甲级 4.00 合计 - - 59.36 （数据来源：中原市场研究部调研数据） 大连写字间主要集中在三大区域——人民路及其延展区域、新开路区域和西安路区域，特别是人民路及其延展区域，涵盖了大连写字楼市场的绝大部分盘量。 从供应区域看，大连的高档写字楼主要集中在人民路CBD区域，这些写字楼大部分位于大连市内寸土寸金之地，无论从位置、交通、环境及配套等方面都占尽优势。 以人民路两侧为核心的大连CBD区域近年来有向外延伸的趋势，主要延伸方向为东向开进港口、西向靠近大连的中央商业区——青泥洼桥区域。 向东集中于三八广场，近年主要商务地产集中于此，该地区已俨然成为近年的一大热点区域。原因在于，目前人民路两侧已经接近开发殆尽，少有可拿地块。而三八广场附近既可借用人民路的固有优势，土地成本又相对便宜，产品性价比较高，升值潜力巨大，成为成长型公司或新办企业、尤其是投资者的理想选择区域。但是东部区域配套相对不完善也是该区域无法克服的硬伤。 向西分布从中山广场至希望广场沿线，尽管目前该区域盘量不大，但包含了三个高档的纯写字间项目——森茂大厦、天安国际大厦与希望大厦，并且这三个项目皆为大连市场上为数不多的高档纯写字间。该区域中心即为大连市的中央商业区——青泥洼桥区域，从客群及产品发展的角度来看，该区域的发展趋势指向大连的高端市场。作为大连CBD区域的一种延伸，产生的诱因在于满足市场不同层次的需要，使CBD区域的功能作用更加完整。 大连新增商务产品盘量一览表 项目名称 所处区域 项目类别 写字间盘量（万平） 天通·金融大厦 三八广场区域 商住两用 4 福佳·新天地广场 西安路区域 商住两用 2.8 罗斯福·天兴国际中心 西安路区域 商住两用 4.2 宏孚·旺苑 三八广场区域 商住两用 8 美华大厦 三八广场区域 商住两用 0.7 银洲国际大厦 人民路区域 纯写字间 3.5 合计 23.2 （数据来源：中原市场研究部调研数据） 在上表格所列出的今年供给的商务产品中，商住项目占据了绝大部分。今年的商住两用供给市场较去年相比有较大改观，去年入市纯写字间有1个，商住两用类项目也屈指可数。今年的供给市场上，主要供给集中在商住两用公寓类项目上，集中于三八广场周边与西安路区域，新盘量将近20万平方米。商住两用市场的迅猛发展同时对写字间市场有一个带动作用。首先，产品概念逐渐清晰，与纯写字间产品形成优势互补，更加凸现纯写字间产品高端定位所能带来的市场优势；其次，商住两用项目所处的区域处于CBD的边缘区域，其入驻的客户同时也在增强着CBD区域的整体商务氛围，活跃市场气氛；而且，商住两用类项目入驻的企业能为高档写字间形成市场配套，满足CBD区域的商务办公需要，为吸引高端客户的进入创