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[张金鹗]给居住者的房产观念课 　　“有土真的斯有财吗?不景气可以投资房地产吗?高通胀或低利率时,租房子不如买房子?只注意‘区位’就可以了吗?买在捷运(地铁)线上是对的吗?” 　　这是政治大学台湾房地产研究中心主任张金鹗教授在他的新书《张金鹗的房产七堂课》中开宗明义向读者提出的五个问题,直指台湾房地产市场中长久以来的迷思。张金鹗指出,台湾目前的房价是由很多投资客撑出来的,一般来说,市场上正常的投资比例约在10～20%,80%以上是以消费为主的,但目前却是50～70%为投资行为。房地产产业资讯的不透明造成目前市场的混乱,加上投资客炒作的影响下,台湾目前有近百万的空屋,空屋率达15%以上,而与世界上等级相同城市比较,其它城市的空屋率大约是3～5%。这种情况除了资源浪费以外,也扭曲了房地产的产业结构,对产业长远发展有严重危害。 　　 　　回归住房本质 　　 　　对大部分人来说,买房子是人生中最大的一笔消费,而有七至八成以上以居住使用为主要目的。但在业者和媒体的渲染下,房地产俨然已成为一种个人投资理财的工具。张金鹗说:“市面上关于房地产的书都一直强调投资、投资、投资,我觉得这只是针对20%的投资客写的,并没有面对80%的自住人的书。房子的本质是以居住使用为主,现在这种对待房产的态度有点本末倒置,这是我写这本书的原因之一,我希望这本书能给大家不同的思考,当房子以居住使用为目的时,选择房子的角度就不一样,观察房子的视野也不一样了。” 　　张金鹗指出,以投资论投资,房地产虽是所谓的“实质财”、“硬资产”,看得到、摸得着、可入住,却称不上是理想的投资工具;若是短期投资,买进卖出的相关费用很高,除非恰好买在低点、卖在高点,否则赔钱或套牢的机会颇大;若是长期投资,投资报酬率并不突出,远低于绩优股与基金。目前大家觉得房地产“稳赚不赔”的迷思,大部分是由于媒体哄抬,里面还包含着业者的置入性行销,只对成功、特殊的案例进行报道,却鲜少报道套牢或惨赔的故事。 　　“这五大房地产神话(编注:开篇的5个问题)都是以投资为出发的,这些说法并非完全不正确,但绝对有值得挑战的地方,我觉得回归住房的本质,大家不能把它们当作信仰。而从里面解放出来以后,接下来就是要建立自己的观念。购房是人生很重大的决定,是一种个人行为和自我经验、价值观的判断,别人的‘好房子’不代表是自己的好房子,市场的‘好房子’也不一定是自己的好房子。如果你的生活当中用不到捷运或使用率很低,为什么要选择在捷运线上呢?如果还没有小孩,选择明星学区就根本没有必要。不能听从媒体说‘在这个框框里买房子就好了’、‘在什么时机买房子就好了’、‘现在买就对了’而去做决定。购房必须建立起自己的‘心中之尺’,要以‘心中之尺’为出发点,不要受‘市场之尺’干扰了。如果这两个标准能产生交集是最好的,但‘心中之尺’要大于‘市场之尺’。” 　　 　　购房是一种可替换选择 　　 　　俗话说,安居乐业。在中国老百姓的观念里,这即使不是绝对的先后顺序,也似乎是一种相伴相生的人生理想。中国的父母只有看到子女结婚、买房了,才真正感觉责任已了,而帮子女准备好购屋头期款,甚至连房子都“帮忙”买好的父母也不在少数。 　　张金鹗曾负笈美国、英国、瑞典、日本留学和担任访问学者,感受过多元而丰富的住房经验,因此对拥有房子这件事有着更开放的态度。“外国是没有中国人这种像‘祖产’一样的观念的,一辈子租屋的也大有人在。他们觉得,儿孙自有儿孙福,为了买房子辛苦一辈子而自己没有好好享受人生的同时,也会造成下一代没有努力的动机。我没有要批判哪一种观念,只是觉得有另外一种观念可以让我们重新再思考。有统计数字显示,台湾都会区的人,平均每十年换一次房子,所以这件事情是很多样化的,不要成为人生的唯一目标,更不要为了买房子造成心中不安,甚至变成房奴。” 　　在新书的附录,张金鹗提供了他个人的居住简史,除了建筑、都市计划与房地产学者的身份以外,他也历经租屋族、首购族、换屋族、短期投资者(投资客)、长期投资者(房东)等五种身份,可以说,与房地产有关的消费行为,他都曾有过“实战经验”。他说,每个人的条件、背景不一样,“心中之尺”的累积也就不一样,对房子有不同的观点和偏好;像他个人会特别重视景观和物业管理;台湾南部的人喜欢透天厝,而北部的人就只能选择公寓。所以,每个人都只能从自己的经验出发,而且必须要做功课,如果连自己都不清楚自己的需求,别人是帮不上忙的。 　　“年轻人无须急于拥有自己的房子,而应该投资自己,去旅游或者更自由地转换职业跑道。买了房子以后,变得压力很大,选择机会也变少了。与此同时,租房也可视为购屋族选屋的训练,越多的住房经验,越有利于明晰自己对房子的需求。” 　　 　　什么是好产品? 　　 　　正如租买选择并非绝对,每个人在评断“