论农村集体经营性建设用地入市的问题.docVIP

精品论文 参考文献 论农村集体经营性建设用地入市的问题 四川省达州市宣汉县国土资源局征地事务所 636150 摘要：城乡一体化的推进也需要乡镇农村集体土地市场化的解放，实际上长期以来农村集体经营性建设用地的入市现象就一直存在着，它的存在是以隐形的形式，随着工业化、城乡一体化的不断推进，农村集体土地需求量迅速增加，很多企业被迫进入隐形市场，购买农村集体建设用地，以此来缓解企业的生产发展的需要，这样的隐形市场负面影响很多，本文就农村集体经营性建设用地入市的问题进行了简单的分析。 关键词：农村集体经营性建设用地；入市；问题 一、如何缩小征地范围的问题 缩小征地范围改革与农村集体经营性建设用地入市改革是配套进行的，改革能否成功，二者唇齿相依。我国之所以出现了征地范围泛化问题，表面看来是没有把征地目的限定为公共利益的需要，但其深层原因是我国《土地管理法》第43条规定的用地制度。该条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”依该条规定，即便是经营性建设用地需要，在存量国有土地不能满足需求的情况下，也必须通过征收集体土地的方式来满足用地需求。农村集体经营性建设用地入市改革，实际上就是让原本须通过征收变性为国有土地的集体土地，在不被征收的情况下，可以直接入市流转，从而赋予其与国有土地同样的流转权能。如果缩小征地范围的改革不成功，那么农村集体经营性建设用地人市改革就不可能取得成功，而要缩小征地范围，就必须改变现行用地制度，并修改相关法律规定。 二、城市土地的归属问题 根据1982年《宪法》的规定，城市的土地归国家所有。经过3O多年的发展和城市化进程的加快，我国城市的土地规模在不断扩大，其中有相当数量的土地原属于农村集体所有。这些土地，有的经过征收程序或村民成建制地转为城镇居民而归国家所有①，但也有部分土地并没有完成国有程序，从而形成了城市规划区范围存在着农村集体土地的现象。因此，农村集体经营性建设用地使用权入市交易时，对于这些城市中的农村集体土地应当如何对待成为不可回避的问题。对此，有实务部门人士指出，农村集体经营性建设用地直接人市，将会开启城市土地所有制的二元时代，处于城市规划区范围内的农村集体经营l生建设用地一旦进入市场，城市土地将不再完全属于国有，因而《宪法》第10条“城市的土地属于国家所有”的规定的修改势在必行。② 但笔者认为，要打破城市土地的一元归属制度，恐怕是困难的。近二十年来，我国的城市建设一直在努力消灭“城中村”，通过征地把“城中村”土地变性为国有土地而进行旧城改造。如果农村集体经营性建设用地入市导致城市土地归属的二元所有制，将人为地重新制造出大量的“城中村”，这与当前的城镇化目标是相背离的。因而笔者主张，对于城市规划范围区内可用于出让的农村集体经营性建设用地，应分别两种情形处理：一是对公益项目用地，直接通过征收的方式收归国有；二是对于经营性项目用地，则通过征购（市价收买）的方式收归国有，而后再以国有土地出让的形式人市流转。所谓“市价”，应是指同区位、同用途国有土地的出让价格。通过以上两种情形的处理，可以保持城市土地的单一属性，而又不损害农民集体的财产权益。当然，如果对城市规划区内的农村集体经营性建设用地一律实施征购，就会导致所谓的农村集体经营性建设用地入市变成了单一的“城市规划区外的农村集体经营性建设用地人市”，这与当前土地改革的初衷是否相合，还是有待讨论的。 三、“小产权房”能否转正的问题 从严格执法的角度讲，“小产权房”是违法建筑，其产权是难以转正的。但现实地看，我国之所以涌现出大量的“小产权房”，完全是不合理的用地制度造成的。因而在当前的新一轮土地改革中，如果不能正视和彻底解决“小产权房”问题，就难以说改革是成功的。有人建议，小产权房用地不能直接放开交易，而应当采取补办集体用地出让手续，补缴出让金，办理集体住宅用地出让使用权。⑧ 另有人认为，应当按照尊重历史、承认现实的原则，在不违背公共利益的前提下，对历史形成的农村集体经营性建设用地，可在依法补办农用地转用手续后直接人市。④ 还有人更是直截了当地指出，应直接承认“小产权房”为集体土地上的商品房，无须缴纳土地出让金，在补交必要税费的基础上应对其直接予以确权发证。① 以上这些主张和建议，实际上都是在认为“小产权房”应当有条件地合法化的基础上提出的。笔者认为，既然对集体经营l生建设用地人市后可以进行房地产开发