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精品论文 参考文献 论房地产项目管理 田红斌（洛阳绿都置业有限公司，河南 洛阳 471000） 摘要：阐述了房地产项目的含义、目标体系和管理体系，管理方式，总结出了房地产项目管理的最佳管理方法。 关键词：房地产；项目管理；目标体系；管理体系；方法 中图分类号：D035.4 文献标识码：A 文章编号：1673-0992（2010）09A-0162-01 　　房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性和新兴学科。 　　一、争取项目的成功实施是项目管理的总目标。要取得项目的成功，首先建立项目管理的目标体系，必须做好如下工作： 　　1.要对具体项目进行充分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。 　　2.要对项目技术方案进行科学、经济的设计。在设计的过程中，要坚持技术先进与经济合理相结合的原则，坚持资源可持续利用的原则，坚持经济发展与人类生存发展相结合的原则，加强人居环境的改善，保证项目实施的安全性和使用的高效性。 　　3.要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来，才能把所有的项目参与者调动起来，融为一个统一的整体，才能把项目所有的活动联系起来，形成一个有序的整体。 　　上述三个方面的工作是项目取得成功的前提条件和基础。一般情况下，作为一个成功的项目应满足下列条件： 　　（1）要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能和使用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。 　　（2）要在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。 　　（3）要使项目能合理地有效地利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。必须使项目能为使用者所接受、认可，要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使各方面都感到满意。 　　（4）必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。 　　（5）必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更，较好地解决项目过程中出现的风险、困难和干扰，使项目的损失降低到最低限度。 　　二、房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下，共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉，对项目管理系统有不同的描述： 　　1.按系统工程理论，结合管理工作的一般流程，可将项目管理系统地描述为： “预测——决策——计划——控制——反馈”等职能的结合体。这一系统结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修正，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。 　　2.按项目实施过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段： 　　（1）项目的定义、目标设计和可行性研究。 　　（2）项目的系统分析，包括项目的外部环境调查分析和项目结构分析等。 　　（3）项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本计划、资源计划以及它们的优化。 　　（4）项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。 　　（5）项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。 　　（6）项目的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。 　　（7）项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目物业管理，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。 　　三、按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面： 　　1.成本管理，包括工程估价、成本计划、支付计划、成本控制、工程款结算和审核。 　　2.工期管理，这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作基础上进行的，包括工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。 　　3.质量控制，包括工程质量和管理过程的质量等。 　　4.现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理、现场安全管理等。 　　5.组织和信息管理。组织管理包括组织机构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争执的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。 　　6.合同管理，包括招标投标的