第3章 房地产估价概论房地产估价（第二版）课件.ppt

目录 第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告 第3章 房地产估价概论 理解掌握房地产估价的基本概念和工作内容；掌握房地产估价的要素和基本估价程序；了解房地产估价的现实必要性及估价行业的发展；理解把握房地产估价的基本原则。 * 教学目标 教学要求 能力目标 知识要点 权重 掌握房地产估价的概念，了解房地产估价的工作内容 房地产估价基本概念 20% 掌握房地产估价的构成要素 房地产估价的构成要素 30% 明确房地产估价的范围及估价业务的承接 房地产估价的现实必要性及房地产估价行业的发展 20% 估价原则在估价实务中的应用 房地产估价的基本原则；估价目的不同，估价原则不完全一样 30% 　 李先生是一名从事进出口外贸生意的企业家，最近李先生接了一大笔欧洲客户的订单，需要约2?000万元的流动资金，李先生想到了同是经营企业的朋友于先生，于先生同意用自己企业的厂房做抵押为李先生申请贷款。于是李先生来到招商银行的一家支行做咨询，银行的客户经理给了李先生一些房地产评估公司的联系方式，要李先生自己委托房地产估价公司先对厂房进行估价，然后再来银行办理其他贷款手续。 思考：银行为什么要李先生委托专业的估价机构进行估价？ 引例 房地产估价的概念及估价的必要性 房地产估价的必要性 房地产估价的定义 房地产估价定义为：专业的房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理的价值进行测算和判定的活动。 现实中对房地产估价的需要主要表现在如下几方面。 1．土地使用权出让的需要 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内让渡给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌和协议4种。 在土地使用权出让中，出让人需要根据土地估价结果确定标底或者底价等(如确定招标底价，拍卖和挂牌的底价、起叫价、保留价)；作为欲取得土地使用权的投标人、竞买人等如何报出适当的价格，也需要通过科学的房地产估价结果提供参考。 ? 房地产估价的必要性 2．房地产转让、租赁的需要 在房地产转让、租赁时往往需要请专业的房地产估价机构为其提供市场价值、租金等参考依据。 3．房地产抵押、典当的需要 房地产抵押是指债务人或者第三人(即抵押人)以其合法的房地产用不转移占有的方式向债权人(即抵押权人)提供债务履行担保的行为。债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为放款限额的参考依据。 4．房地产征收、征用补偿的需要 征收、征用要确定这些补偿金额，就需要房地产估价提供参考依据。 5．房地产税收的需要 为了防止偷漏税和课税不公，税务机关需要掌握科学公正的课税价值(专业的房地产评估价值)来说服纳税人。纳税人认为课税价值不合理，也可能委托房地产估价机构进行估价，以说服税务机关调整课税价值。 6．房地产保险的需要 房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。 7．房地产损害赔偿的需要 各种类型的房地产损害赔偿，需要房地产估价为确定赔偿金额提供参考依据。 8．房地产纠纷调解处理和有关司法鉴定的需要 有的房地产纠纷是有关当事人对房地产买卖、租赁、抵债、土地征收征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿等中有关房地产的价格、租金、评估价值、补偿金额、赔偿金额等持有不同的看法。解决这类纠纷无疑需要公正、权威的房地产估价，以提供有说服力的、能让纠纷双方或有关仲裁、鉴定机构接受的价格、租金、评估价值、补偿金额、赔偿金额等参考依据。 ? 房地产估价的必要性 9．企业发生有关经济行为的需要 对于企业发生的有关经济行为，包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等，也需要对其所属房地产进行估价。 (1) 企业对外投资是指企业以现金、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。 (2) 企业合资是指两个以上的企业共同出资成立新公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。 (3) 企业合作是指不同的企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。 (4) 企业合并是指两个以上的企业合