物业公司存在的问题与思考.docx

物业公司存在的问题与思考物业公司存在的问题与思考　　ＸＸ物业管理有限公司于XX年4月正式组建成立，同年9月按照主辅分离和铁路跨越式发展的要求，对ＸＸ物业管理公司实行了新一轮的重组，将原物业管理有限公司、ＸＸ工程总公司建筑事业部、ＸＸ、ＸＸ重组在一起。公司现有正式职工987人，离退休职工600人，主要经营范围：公寓管理、生产办公房屋站场、公共建筑物近200万m2大维修，物业管理、站房物业管理、办公楼宇物业管理、住宅小区的物业管理、单身宿舍物业管理，指定交通桥涵的保洁、照明设备维护、城管及环卫工作、门面租赁管理、林务业务、建材实业、其他业务，怀铁物业管理有限公司为国家建设部颁发的具有独立法人资格的二级资质物业管理企业。下面就物业公司运行两年来存在的问题谈谈自己的看法。一、物业管理的合同主体不明确。　　物业管理的合同关系不明确主要是合同的主体不明确，ＸＸ物业公司面对的业主是原ＸＸ，由于历史的原因造成ＸＸ是铁路住宅小区最大业主。建设小区的是总公司，投入绿化、围墙、文体、设施的是总公司，委托我公司进行物业管理的是总公司，总公司的小区建设及开展物业管理为职工提供了实质上的福利待遇。XX年原总公司对住宅物业管理的亏损，采取了给予类似划拨部分门面的方式，通过收取租金予以补贴，ＸＸ物业公司所管理的小区除中坡新村小区成立业主委员会外，其它小区均未成立业主委员会。　　ＸＸ物业管理公司是典型的在计划经济条件下形成的单位管房，这种非社会化、非市场化、非专业化、政企不分的体制，带来的问题必然是主管部门不能将主要精力放在物业管理职能上，而物业公司不可能摆正与服务对象的位置，也不可能千方百计地提高服务质量，这种不适应住房商品化和住房制度改革的管理体制，只有通过有关的法规和行政干预，才能促使物业管理的经营职能与行政管理职能分离，使单位自管房屋的管理与其主业分离，按照物业管理的模式实行专业化、社会化的管理，把物业管理推向市场，只有这样，才能使物业管理的水平得到真正的改善和提高。二、物业管理服务意识不到位。　　存在的主要表现有：1、认为物业管理所从事的工作技术性不强，职业受岐视，主要是扫地、抹灰、看门等，都是婆婆妈妈的事，是保姆做的事，我们作为国有企业的正式职工，改行做这些思想上接受不了。　　2、工作上存在有短期行为的倾向，有的是抓一阵、放一阵；紧一阵、松一阵，有的是热衷于搞大会战，层层号召，层层保证，倾盆大雨，一阵大轰大嗡之后，就无声无息了，有的采用过去搞运动的方法，大搞人海战术，分兵把关，处处设防，治标不治本，工作不到位的现象依然存在。　　3、工作上存在着侥幸心理，认为保洁、门卫和房建维修工作不重要，在岗位上马虎一点不要紧，凑合一时不碍事，这种心理状态和工作作风对物业管理合同的履行构成直接威胁。　　4、工作上不到位的现象难免的思想，认为小区的卫生搞得再干净，小区业主素质只有这么高，随地吐痰，丢烟头，乱丢垃圾的现象总是要发生的，小区的业主那么多，门卫要做到进出按规章制度进行登记的话不可能，工作不到位的现象难免。　　物业管理的内容，基本可以分为经营、管理和服务三个方面，经营主要是指依据市场规律进行经营策划，制定并实施销售方案，或是评估租金制定出租方案，以便使物业保值甚至增值，管理主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时的修缮，保持房屋使用功能，将房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确记录下来，及时变更有关记录。此外，管理工作还包括财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行，服务则准确，及时地满足用户的要求。一方面开展对物业各种管理的根本目的是为了满足业主或使用者对物业使用上各方面的需求；另一方面，要以服务为主导，满足基本服务要求以外的其他需求，如有的公司提出“只有业主想不到，没有公司办不到”。充分体现了物业管理中管理、服务并重，甚至以服务为中心的管理理念，物业管理的宗旨是为全体业主和用户提供服务，服务的好与坏，决定了物业管理的好与坏，服务的意识就是物业管理的意识。　　服务是一个含义非常含糊的概念，很难找到一个比较统一的答案，从物业管理服务工作的各个部门以及各个环节来考察服务的含义，可以认为：　　（1）服务是一种由服务人与被服务人的活动构成的行动，因此我们可以这样来认识服务的第一层含义，服务是由人的行为构成的一种活动。　　（2）服务是带有心理因素的一种行为，这种心理因素有个内涵，其一是服务人员的心理因素，即使他们能按规定的服务程序去工作，也不能说这种工作就是完整的，因为服务人员的态度、工作精神，特别是由此而在被服务者的内心所引起的反应，是服务行为的最关键因素；其二是被服务者的心理因素，服务工作的好坏很大程度上是以业主或使用人的满足程度来衡量的，而业主或使用人的心理又是千姿百态的。因此，从这个意义上说，服务是一种无形的，难以用物质