上半年天津房地产市场总结及市场展望.docVIP

WWW.B2B98.COM网络兼职：ｗｗｗ．ｂｅｉｒｅｎ．ｉｎｆｏ2005年上半年天津房地产市场总结及市场展望05年上半年市场总结05上半年，宏观调控政策进一步趋紧，市场观望气氛有所抬头；并且在04年初现端倪的结构性供需失衡问题开始集中显现，高档房市场供需比重虽然较上年有较大幅度增长，但后市疲态已现。由于04年天津商品房均价涨幅超过20%，集中拆迁导致部分需求提前预支。同时，受房地产开发周期的影响，上半年新增供应严重短缺。在以上因素影响下，05年上半年，天津楼市进入周期性调整阶段。在市场调整期，天津楼市表现为成交量有所回落，但房价运行异常平稳。在盘整期内，天津楼市仍然保持了比较温和的走势，这也主要得益于天津楼市泡沫较小，区域消费市场较为理性。今年上半年，天津商品房成交面积487.9万平方米，成交金额192.2亿元，同比下降24.1%和4.6%。其中，中心城区商品房成交面积270.8万平方米，成交金额133.4亿元，同比下降30.1%和8.3%。分析近期天津房地产成交数据，可以将今年一、二季度视为天津上半年楼市发展的两个阶段。从今年一季度天津房地产市场的总体表现来看，市场基本上延续了从去年年中以来的稳健发展势头。第二季度，国内出台了一系列打压房地产泡沫和非理性投资的政策，对需求市场影响较为直接。今年第二季度，天津商品房成交量逐月走低，特别是中心城区，成交市场更为低迷。受需求下降影响，开发商普遍降低利润预期，天津房价增幅平缓。中原认为，从盘整期过渡到恢复期，天津楼市求稳发展的势头不会改变。2005年上半年天津楼市的运行特点主要有以下几点：土地市场平淡，开发商拿地谨慎05年上半年，受国家宏观调控政策的影响，天津土地市场表现较为低迷，无论是出让土地还是成交土地，与去年同期相比均有较大幅度回落。根据中原统计，05年上半年天津土地交易中心推出22幅土地，(包括保税区出让的9幅公建商业用地)，总占地面积167万平方米。成交土地16幅，(包括位于保税区的8幅公建用地)其中2幅为经济适用房用地，3幅为住宅用地，11幅为商业用地，总占地面积52万平方米。分析上半年天津土地市场成交情况，可以看出今年土地市场的一个趋势：即供应土地除消化中心城区的未开发土地，将逐渐向外扩散。城市运营更加精细化。由于需求较为活跃，地价总体水平保持高起。但另一方面，今年上半年，天津市出让土地22幅，成交土地16幅，不仅出让土地成交规模较小，从成交情况来看，也反映出开发企业在宏观调控环境下对拿地更为审慎。2005年，由于受国家调控政策影响，土地控制力度趋严，天津市今年上半年房地产土地供应总量不足去年同期的一半，今后这一现象将有所缓解。据中原了解，今年下半年土地供应总量相比上半年将成倍增长，同时面向普通住宅的土地供应比重也有望增加。从供应方向来看，外环线周边区域将逐渐取代中心城区成为土地市场的主打区域。随着中心城区土地市场逐渐趋于饱和，本埠和外地开发企业在围绕土地市场的竞争也将逐渐向外推进。新盘市场乏善可陈2005年上半年，天津房地产市场总体供小于求。据统计，上半年天津商品房新增供应量为388万平方米，同期商品房销售量为481万平方米。其中新增供应量主要集中于第2季度。今年第2季度，天津商品房新增供应量为269万平方米，占上半年新增供应量的69%。05年上半年，天津新盘项目普遍规模较小，产品创新色彩较弱，普通住宅因供应相对短缺更受市场欢迎。在供应类型上，中心城区与郊县市场差别较为明显。中心城区新盘以中高档为主，并且高层住宅供应量逐渐占据主流。与中心城区相比，郊县市场受新政影响较小，新增供应较为活跃，市场对多层住宅认可程度较高。总体来看，天津结构性供需失衡问题仍未缓解，上半年面向中低收入家庭的普通住宅供应仍然相对短缺。受市场需求引导，小户型住宅项目上市量较为集中。随着房地产开发周期推进，下半年天津新盘供应量将成倍增加，特别是在中心城区，高档房市场竞争进一步趋热。郊县市场异军突起今年上半年，天津郊县市场的优异表现可以说是既在意料之外，又在情理之中。据中原统计，05年上半年天津郊县市场商品住宅成交量为195万平方米，占全市商品住宅成交总量的45.2%。而今年第2季度，天津郊县市场商品住宅成交面积为102万平方米，占全市商品住宅成交面积的54.4%。郊县市场的异军突起，不仅表现在这一区域在全市商品房成交市场的比重日益扩大，并且整体市场波动幅度较小，市场成熟程度和抗风险能力都在逐步增强。目前，天津郊县市场主要以滨海新区及环城四区为发展龙头，并且，这些区域与中心城区楼市的差距也在逐渐缩小。据中原统计，05年第2季度，郊县市场商品住宅成交量超过10万平方米的有三个，分别是塘沽区、西青区及北辰区。其中塘沽区以28万平方米的成交量位居全市各区县之首。中原认为，郊县市场的异军突起主要得益于区域经