广州市二手房的现状和前景分析开题报告.docVIP

毕业设计(论文)开题报告 题目：广州市二手房的现状和前景分析 课题研究的目的、意义 随着我国市场经济科技的迅猛发展,房地产业已经成为了我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业.二手房市场是房地产市场中的重要组成部分,可以拉动市场整体交易上升.广州房地产行业一直走在经济改革开放的最前沿,二手房市场得到了持续的发展,并且已经发展出一定的规模,但是与成熟的市场相比还是有较大的差距,广州市的二手房市场具有巨大的发展空间.二手房在价格上有明显的优势,毕竟能买得起新建房屋的人只占少数,很大一部分消费者对一手房屋缺乏支付能力,总的来说广州市二手房业有很好的吸纳能力. 本文针对广州市的二手房发展现状和前景分析,找出影响广州市二手房市场发展的诸多因素,并且参考国内外其他区域的二手房发展状况提出一些针对广州市二手房的发展的建议和对策,希望可以为广州市二手市场的完善提供一点参考和借鉴. 二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标 （一）国外研究的历史、现状 美国鼓励对房产权的拥有可以追溯到17世纪60年代,那时颁布《宅地法》中就已经出现,美国联邦政府开始容联邦土地产权向私人转移的尝试了.2007年,美国房管局启动了一个称之为“房管局保险计划”的项目,该项目挽救了那些有偿还按揭不良记录的房产主,一句以往法案,一旦出现还款不良记录,将面临房产清偿的局面,而新法案则给予很大程度的通融,其中包括:以往有良好的按时还款的信用记录,个人财产在总房产中所占比例超过3%的,稳定的从业记录,有能力表明在新贷款面前可以有猪狗的收入来支持进一步的支付条件等,有上述条件就可以得到美国房产局保险计划的信贷支持.希望六条项目随后马上对该计划进行了跟进,给予了面临支付危机的人在住房按揭上得到有力的支持. 次贷危机后布什政府为了进一步刺激房地产市场,与2008年7月签署了《住房与经济复苏法案》,这个法案再次拓展了置业者的减税上限,达到了7500美元,同时也是用在这个法案颁布钱三年没有购房的业主. 罗伯特.泰勒(Robert .Taylor)在2009年3月20日美国房地产市场与交易报告会发表的《美国房地产介绍》中指出:美国房地产作为资本市场流动性相对比较大,而且因为房地产销售的税务通过法律的方式进行减免或者抵消,所以房地产购买不需要交税.而美国房地产的拥有方式一般有一下四种:独立拥有,就是以单独个人或公司的名义持有;固定比例拥有型产权;联合持有产权,夫妻婚约持有型.由于美国的房地产市场法律法规完善信息化程度高,因此美国房地产很具有标准化,模块化和信息化的特点. 综上所述,西方国家的二手市场发展以自由市场调节为主导,发达的金融市场衍生的二次房地产次贷金融产品为美国的房地产市场发展,资金来源清除了障碍.但是过度自由的市场还有市场监管的缺失导致了2008年以次贷泡沫导致的金融危机.所以我们可以从其中吸取经验,取长补短,吸其精华,去其糟粕,不断完善自己. （二）国内研究的历史、现状 在我国，土地成为商品是80年代以后才逐渐得到认可的，而且当时土地是否商品这个问题是经过长久的讨论才最后有了一定的理论支撑，房地产包括“房”和“地”两方面，“房”是可以量化交易的，将其定位为商品无可厚非，而“地”由于我国国情的特殊性，它的价值很难具体衡量，不好量化，怎样买卖没有具体的标准，说它是商品很难让人接受，还有专家认为土地部分是商品，建设的房子可以通过建筑成本来交易，一直到后来有专家提出它非商品，但是可以商品化，这一“化”就把地彻底定位为商品了；就是说才算是在理论上建立了房地产业的存在基础。 78年以前，大多是国企具体执行房子的开发建设，主要解决职工住房问题，经营方式基本上是企业用一块地通过建筑公司建设房子，然后低价分房给职工，一般是按职工级别和工龄来分房，或者新旧更替，建房资金也基本由国家投资。改革开放后有外企加入中国房产建设，国家开始对其收受开发费用，开始有偿使用土地，但收费依据还没有太明确。 改革开放初期，我国基本还是计划经济体制，国内居民住房还是按职称分发，房产是价格差别很大的商品，导致其必须用具体货币来衡量，所以部分有钱无权或资历不够的国民想通过别的渠道改善住房条件，而不是一直等待到分 另外促使房地产投资多元化的原因是国家投资总量有限，没有过多的资金解决诸多人的住房问题，也就是说国家也包不了了，包括原来的以租养房政策，可是到以后的租金根本就养不了房，于是社会化建房诞生，商品房逐日出现其次对相关研究介绍了 在前面研究的基础上，针对现存的问题，设计.调查法 四、课题研究的步骤及进度安排 1.2012.10.24-2012.11.15：确定题目，收集查阅相关文献资料，完成文献综述。 2.2012.11.16-2012.12.20：完成开题报告