经营性物业贷款评估要点.doc

经营性物业贷款项目评估要点 一、评估报告格式 ★ 封面：评估报告名称、评估单位、评估时间。 ★　扉页：评估负责人和评估组人员名单及相关人员签名。 ★　目录：评估报告正文、附表和附件的目次索引。 ★　正文：评估报告的撰写应遵循客观公正、科学规范、审慎尽责和及时有效原则；报告要重点突出，条理清晰，文字简练，数据准确，结论明确。一般分以下几个章节。 摘　要　对评估报告内容的浓缩和提炼，并对评估采用的方法和依据进行说明。 第一章　借款人资信评价 第二章　物业基本情况 第三章　物业市场分析 第四章　贷款用途、额度和还款方案评价 第五章　偿债能力分析 第六章　担保方式分析 第七章　综合分析 第八章　项目总体评价 ★　附表：主要包括借款人基本情况表、物业基本情况表、周边同类物业情况表、物业资金结余预测表、贷款还本付息测算表等。 ★　附件：主要包括借款人及贷款项目涉及到的各类资料的原件或经核实过原件的复印件。 二、贷款项目评估一般程序 经营性物业贷款按照“谁调查、谁评估”的原则，项目调查行收到贷款申报材料后，审核认定项目具备评估条件后，组织人员开展评估工作。 （一）成立项目评估组 由项目调查行牵头组织项目评估组，评估组人员应不少于3人，其中1人为评估组负责人。项目评估负责人（一般由客户部门负责人担任）应从事信贷工作3年以上，熟悉房地产信贷业务，具备大型房地产开发贷款项目评估经验和能力。评估组成员应从事信贷工作原则上3年以上，具备一定的业务素质和评估经验，应优先选择拥有房地产估价师、土地估价师、资产评估师和注册会计师等资格证书的人员组成评估组。 （二）制定评估工作计划 评估小组应根据贷款项目的评估时限要求，制定评估工作计划，合理安排资料收集、项目调研、贷款条件落实、市场分析和评估报告撰写等工作。 （三）调查、收集有关资料 评估小组应根据评估工作计划，通过实地调查、专家咨询和查阅资料等方式，收集有关数据和资料，并对相关资料进行核实。 （四）贷款项目可行性分析 评估小组根据核实后的数据资料，对贷款项目的各项经济指标进行测算、分析、论证和评价贷款项目的可行性。 （五）沟通与反馈 评估小组在形成评估报告前，需将评估情况和初步结论向贷款项目上报分行反馈，上报分行提出异议的，评估小组应予以解释和沟通，必要时可对评估结论重新进行核实。 （六）评估报告撰写和审核 评估小组应根据上述分析结果，形成评估报告初稿，由评估负责人进行审核后定稿。报告的有效期原则上为半年。 三、评估报告的主要内容 贷款项目评估报告应建立在资料完备、调查充分、假设合理和分析科学的基础上，评估报告的主要内容、重点和要点如下： 第一章 借款人资信评价 （一）借款人概况 主要调查借款人历史沿革、隶属关系、企业类别、产权结构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级等情况。 评估重点： 1、借款人营业执照、组织机构代码证、税务登记证和贷款卡等相关证件是否齐全、有效，是否经过年检，借款人经营期限能否覆盖贷款期限。 2、借款人股本构成情况及历史沿革，产权结构是否明晰，注册资本出资形式以及是否足额到位。公司股东、注册资本及法定代表人的变更是否符合《公司法》和公司章程的有关要求，是否在当地工商部门办理了变更手续。 3、借款人是否存在超经营范围经营相关业务的现象。 4、借款人是否拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证。 5、借款人是否取得了董事会或相应决策机构同意借款并将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物的相关决议等。 （二）企业组织架构及经营者素质 主要调查借款人的企业组织架构、管理模式、部门设置、法定代表人、高管人员和员工素质等情况。 评估重点： 1、企业组织架构是否清晰，法人治理结构是否健全，经营管理是否规范，部门设置是否合理。 2、法人代表是否与营业执照上法人代表相符，高层管理人员的年龄、文化程度、行业经历、信誉、品行、工作能力及历史业绩、有无重大不良信用记录，有无可能影响企业正常经营的不良嗜好，有无重大违法违规记录等。 3、综合以上两个方面，综合评价借款人的经营管理水平和运作能力。 （三）借款人经营情况 主要调查借款人房地产相关业务发展状况，近3年来项目开发建设、销售情况和持有的物业经营情况，在同业中的竞争地位，预测评价企业发展前景。 评估重点： 1、借款人的近三年房地产相关业务经营情况，项目开发是否正常，项目租售情况，有无非正常停工和相关违法处罚行为。评价借款人整体开发实力。 2、借款人近三年商业地产开发和租售情况，持有物业的种类、面积和经营情况，借款人商业地产开发和物业经营管理经验，招商引资、市场培育和运作能力等。评价借款人商业地插开发和经营能力。 （四）借款人财务状况 （1）资产负债分析 主要调查借款人的财务管理模式和企业近3年及近期资产负债情况，评价借款人的长短期偿债能力和营运能力