2014年10月上海天朗文商旅街区三年战略方针.ppt

打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心 定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。 二、案例分析——COCOPARK模式 业态比例： 　 各楼层分布： B2: 停车场（约600个停车位）、汽车美容 　 B1: 个人护理用品店、数码通讯超市、美食广场、家居用品 　 L1: 特色风情餐饮酒吧街、服饰风景街、国际名品店 　 L2: 百老汇院线、绅士精品区、数码精品区、活力运动区、休闲餐区 　 L3: 百老汇院线、风情餐饮区、中式酒楼区、特色项目区 主力店： 吉之岛超市、百老汇影院、2200平方米美食广场 二、案例分析——COCOPARK模式 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。 定位启发 三、案例启发 主力店在各层结合分布，且每层的主力店业态不同。可以从垂直方向完善业态种类，拉动人流垂直流动。 餐饮直接带动人气，应均匀分布在各层之间，多分布在两端以及中间节点处。主要为中高端品牌，便利性餐饮及饮料咖啡等主要分布在1F昭示性强的位置，有利于聚集人气，营造氛围。 除主力店以外，重要品牌店主要分布在各层两端节点和中间节点，拉动人流平面流动。 从类别分析，同类业态以及同类档次、定位的品牌集中分布，形成聚集效应。 礼品/饰品/钟表类商品分布在单层平面中间，避免消费盲点，同时丰富单层业态种类，档次中高端。 业态分布启发 三、案例启发 * * 会展资源库 中华老字号秘书长 丁惠敏女士 绍兴第十一届浙江老字号展览 强大的招商资源库 构建六大体系，打造领先的招商引资能力 1 2 3 4 5 6 平台体系 支持体系 团队体系 方法体系 产品体系 服务体系 1、实行月度预算制 2、完善的KPI考核机制 有效控制月度各项运营费用及确保租金收益 1、不定期走访商户 2、定期开展商户沟通会 3、商户动态调整及评估 1、组织有效的市场推广、主题活动，展览展示等拉动街区客流（与旅游公司、商户、媒介、社区、网络、民间文化等相关组织互动） 2、每个项目所在城市通过策划推广及服务（政府联动）树立项目的品牌与形象，真正做到所在城市的独有名片 建立商户经营预警机制 控制运营成本/确保租金收益 提升客流及品牌形象 日常营运管理 1、装修管理 2、经营环境管理 3、商户及员工培训 4、巡场管理 5、客户投诉及纠纷处理 6、营运服务管理 7、应急处理预案 8、公共关系管理 运营管理 消费者需求 商户意愿 市场表现 需求潜力挖掘 比较倾向综合类商业场所，最好是区域型商业中心 对大型购物中心显示兴趣，关键看项目的定位、售价及租金情况 日丽百货、广百百货经营情况较佳 潜在需求需要挖掘，坚基购物广场将打造区域顶尖的大型商业购物中心 去商业街消费的比例较高，有去商业街购物的习惯 地块自身局限，商业氛围不浓，现有商业街发展较为成熟。 不同地段，情况不同，总体经营较好。 依托地块的条件，通过特色商业街形势，提高自身吸引力的 对大型超市的忠诚度较高，本区域内暂无大型超市 便利的交通和强大的人口支撑对生活超市的吸引力很大 经营状况良好。 区域周边只有小型超市，可以借其人气，相互促进。 会在特定需求的时候到专业卖场消费，发展专业卖场的认可度高 较为认同该区位，需求面积大，租金低 发展成熟，市场规模较大。 本片区尚无大型专业店的支撑 对大型餐饮、休闲娱乐中心的需求很大 商户多数认为目前整个片区餐饮场、娱乐所少，档次不高。 经营状况良好，但档次较低，有较大提升空间 可以是以餐饮、休闲娱乐为主体配合一些零售业态，形成多元化的商业中心 大型综合商业 商业街 大型专业店 餐饮休闲娱乐 大型综合超市 ? ? 一、商业定位考虑因素 ? ? ? 一站式的综合性多元化生活时尚中心，打造出能代表河源市整体商业形象的商业购物公园结合商业步行街的融合产品，符合商业的发展方向 案例研究 自身状况 利益方关注点 外部环境 可以满足开发时尚购物公园的基本条件 借鉴案例的成功给我们提供了启示和信心 商家和消费者对时尚商业中心的初步构想表示认可，同时可以达成开发商愿景 城市商业的发展水平，为商业的发展提供了机遇和空间 一、商业定位考虑因素 区域内大型商业倾向购物功能和一站式的方向发展，休闲娱乐和+休闲娱乐功能方向的项目缺乏，存在明显的市场空白。 休闲娱乐 购物 专业化 （=有限品种） 一站式购物 （=品种齐全）