2014年宁夏森林九里项目第三季度总结及第四季度营销计划.ppt

PART2 2014年第四季度营销计划 营销计划 行政回顾 财务回顾 品质管理 第四季度营销计划 2.1 营销目标解读 营销思路及执行 媒体执行排期 营销目标解读 银川公司项目部2014年销售目标计划 年度 2014年度 任务 2.1亿 季度 第一销售季 第二销售季 第三销售季 第四销售季 任务 2440（万元） 5260（万元） 8300（万元） 5000（万元） 月度 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 任务 1180 450 810 1250 1510 2500 3000 2700 2600 2500 1500 1000 第四季度任务拆分 需达成 10月 11月 12月 任务 销售套数 有效到访量 来访成交率 品管 森林九里2014年9-12月销售目标 业态 分期 来访成交率 9月 10月 11月 12月 合计 住宅 一期销售额 　 200 600 600 400 1800 来访量 15:1 30 90 90 60 270 二期销售额 　 1500 2000 2000 1100 6600 来访量 10:1 270 360 360 200 1190 商业销售额 　 600 1500 1800 1500 5400 商业来访量 30:1 60 150 180 150 540 销售额合计 　 13800 营销目标解读 我们处在很尴尬的局面： “拼推广”“拼价格”“拼展示” “拼附加值” 全都“拼不过” 2014年下半年房地产政策趋于利好，市场逐渐回暖： 区域内新华联、世茂等品牌开发商将会集中开盘，与本项目的产品相似度极高，他们全部选择人海战术及活动强销的手段，区域内客户被严重分流， 营销思路 项目最大卖点“区位、板楼、现房”都会随着时间及高售价被磨平 基于项目情况 住宅引进第三方资源进行嫁接，增加项目的来客量 商业加大线上推广力度，通过商业的大力度推广助澜住宅 线下通过行销的方式对住宅和商业进行持续性的宣传和带客 我们要：线上线下双线并行 营销思路 商业营销思路 营销思路|商业销售 商业营销思路 商业销售面临的最大问题： 客户认为商铺已销售完，销售信息无渠道释放 来访客户中，看商业的客户较少 售价与租金对比，投资回报率低 营销思路|商业销售 户外广告牌 行销 山墙做广告牌 报纸 短信 商业 商业营销思路 线上：针对性的媒体组合，扩大项目认知，加大推广力度。 线下：商业现场包装，提高展示度，相关时间节点配合行销，挖掘一些潜在客户。 营销思路|商业销售 南面的山墙目前还是空白，可以做出围挡装在南面山墙，对来往于黄河路和满城街上的客户进行宣传。 南面山墙 商业营销思路 营销思路|商业销售 可以利用新消息报、神华宁煤，挖掘一些潜在的高端客户。 报纸 商业营销思路 营销思路|商业销售 高端客户短信群发，及城市快讯DM报扫荡商街 短信、 城市快讯DM报 商业营销思路 特别提醒：利用短信车，有违规风险，通过与短信公司签订免责合同，可避免法律风险 营销思路|商业销售 商业营销思路 “文武双修，方为最佳”，线上的推广力度较大，线下自然也不能放松，根据不同的时间节点，将制作好的印有项目信息的停车卡及“小存折”折页进行派发，尽量最大化的挖掘潜在客户。 行销 营销思路|商业销售 住宅营销思路 营销思路|住宅销售 嫁接资源 与中介和电商签订协议，通过第三方资源进行带客 全民营销 扩大带客群体，提高对业主的维护增加业主的满意度 线下行销 将DM单页换成小的礼品，通过新颖的行销方式增加客户接受度 营销思路|住宅销售 资源嫁接 引入中介 联系多家中介单位，以顶账房的名义将1#、2#全部房源释放到中介手中，并将价格定为5300元/㎡，中介开始寻找意向客户，当客户确认购买之后，中介从客户手中收取中介费，之后客户在售楼部以底价上的价格签订合同，之后此客户算正常的市场客户。 营销思路|住宅销售 资源嫁接 引入电商 联系多家电商单位，将项目的信息释放到各个电商的网页通栏中，并与电商签订协议，要求电商每月带来意向客户20组。 营销思路|住宅销售 线下行销 由于今年市场环境较为低迷，以往风光十足的传统的线上渠道已经失去了往日的风采，线下的行销已经成为了目前的主流趋势， 无论是新华联的50人拓客团队， 还是世茂100人拓客团队， 都在用人海战术来寻找客户 面对此情此景，我们是做一个追随者，还是做一个创新者？ 营销思路|住宅销售 行销已经成为一种主流趋势，我们要顺势成为一名追随者，但是我们要在行销的方式上做出一些改变。 我们将派发的DM单页换成小礼品，例如鼠标垫或公交卡套，通过新颖的行销方式增加客户的接受度。 行销区域