2009年连云港东海县温泉项目营销战略报告.pptVIP

占地面积约59000平方米 容积率≥0.8 建筑密度≤30% 日照间距系数约1.51 绿地率≥35% 预计地上建筑面积35000平方米，地下面积约3000平方米。 用地性质是居住和商业 一、地块规划指标 * 1.土地费用 土地总价：3000万元 2.其他开发成本 地上建筑面积单方造价：1500元/㎡(预算含配套、规费等) 地下建筑面积单方造价：2200元/㎡ 其他开发成本=地上建筑面积*地上建筑面积单方造价+地下建筑地下 建筑面积*单方造价 =35000*1500+3000*2200 6600000 元） =5910（万元） 二、投资估算 * 3.预备费 按其他开发成本5%计算 =5910*5% =295.5（万元） 4.开发总投资 =土地费用+其他开发成本+预备费 =3000+5910+295.5 =9205.5（万元） * 暂不考虑地下建筑面积销售收入，预估销售均价：6000元/㎡ 总收入=地上建筑面积*销售均价 =35000*6000 =210000000 =21000（万元） 三、收益估算 * 1.营业税及其附加、印花税、土地使用税等，按总收入6%的税率。 = 总收入*6% = 21000*0.06 = 1260（万元） 四、税费估算 * （1）暂不考虑土地增值税预征，加成扣除额暂按总投资的20%估算 项目扣除额=总投资+营业税等+加成扣除额 = 9205.5+1260+9205.5*20% = 12306.6（万元） （2）土地增值额 = 总收入-项目扣除额 = 21000-12306.6 = 8693.4万 （3）土地增值率=增值额/项目扣除额 = 8693.4/12306.6 = 70.6% （4）计算土地增值税 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额=增值额×40％－扣除项目金额5％ =8693.4*0.4－12306.6*0.05 = 2862万 2.土地增值税 * =（总收入-总投资-营业税等-土地增值税）*25% =（21000-9205.5-1260-2862）*0.25 = 1918（万元） 3.企业所得税 = 营业税等+土地增值税+企业所得税 = 1260+2862+1918 = 6040 4.总税费 * =净利润=总收入-总投资-总税费 =21000-9205.5-6040=5754.5（万元） 五、净利润估算 * 六、投资效益小结 总投资 总收入 净利润 净利润率 9205.5 21000 5754.5 27.4% 项目净利润率约30%，经济效益颇佳。 * 谢 谢 ！ THANK * 参考户型二(底下销售面积：84平米；地上销售面积：279平米) * 参考户型二(底下销售面积：84平米；地上销售面积：279平米) * 参考户型二(底下销售面积：84平米；地上销售面积：279平米) * 参考户型三(底下销售面积：84平米；地上销售面积：273平米) * 参考户型三(底下销售面积：84平米；地上销售面积：273平米) * 参考户型三(底下销售面积：84平米；地上销售面积：273平米) * 参考户型四(底下销售面积：83平米；地上销售面积：268平米) * 参考户型四(底下销售面积：83平米；地上销售面积：268平米) * 参考户型四(底下销售面积：83平米；地上销售面积：268平米) * 参考户型五(底下销售面积：79平米；地上销售面积：286平米) * 参考户型五(底下销售面积：79平米；地上销售面积：286平米) * 参考户型五(底下销售面积：79平米；地上销售面积：286平米) * 双拼、联排、多拼: 建议面积为150~180平米左右 地上两层。阳台、露台可不计算面积或者计算少部分面积，形成高性价比产品。 * 参考户型一 * 参考户型一 * 参考户型二 * 参考户型二 * 参考户型三 * 参考户型三 * 酒店式公寓： 建议做成一室一厅、两室一厅两种户型。 一室一厅建议面积为：50平米左右 二室一厅建议面积为：70平米左右 * 一室一厅参考户型一 55平米，一室一厅 户型方正，布局紧凑，功能完备 客厅、餐厅、厨房相连，增强空间感 超大卧室，静享大落地飘窗 * 一室一厅参考户型二 50平米，一室一厅 户型方正，布局合理，充分利用空间 建筑主体朝南，充分享受阳光 超大客厅，会客、起居，功能舒适 * 一室一厅参考户型三 44平米，一室一厅 户型方正，空间充分利用 中央客厅，会客起居，功能合理 主卧含落地飘窗，最大限度地迎接绿意阳光 * 一室一厅参考户型四 50平米，一室一厅 户型方正，空间利用至极限