颂唐机构2010年淮安淮海东路、圩北路地块市场营销报告.pptVIP

商业现状分析 除了淮海广场商圈外，暂无大规模的成型商圈。 中高端的商业主要集中在淮海东路地段，由新亚商场、金鹰国 际、五星电器等大中型商业卖场组成，同时这里也代表了现 今淮安商业的最高水平。 随着城市的发展，“东扩南移”的发展将逐步成型，未来水渡 口区域将会成为新的城市中心，以万达广场为代表的商业街 区，将支撑区域形成一个新的规模化的城市商圈。 商业形态分析 就淮安商业形态的现状而言，淮安大部分商业仍是以沿街商铺为主。多为单层、双层底商，随自然人流逐步发展成型。 而虽然沿街商铺在淮安已经颇为成熟，但其实际品质、层次等方面还是存在着良莠不齐。除了淮海东路、淮海北路及承德北路的部分路段在街道环境、消费层次、品牌种类等方面较好以为，其它路段与之相比都还存在明显差距。从整体角度来说，还有待发展、提高。 相对沿街商铺而言，专业卖场及百货商场在淮安还显得较少。目前在淮海广场商圈拥有像新亚商场、金鹰百货、苏宁电器、五星电器、时代超市、华润苏果、沃尔玛等品牌商场，其它地区综合性的卖场还比较欠缺。数码产品、皮革小商品等一类的专业市场还处于待发展的状态。 商业业态格局 就沿街商铺而言，淮安主城区发展较好的街铺主要沿淮海东路、淮海北路、淮海南路、淮海西路、健康东路、承德北路等主干道分布。随着多年的发展，这些街铺已经逐步形成一个分业态相对集中的格局。 商业业态格局 淮海东路、淮海北路 淮海东路、淮海北路业态组合比例表 综合卖场 9.76% 服饰鞋包 35.42% 餐饮 22.71% 生活配套 17.28% 银行 4.47% 大型超市 2.20% 其他 8.16% 目前，其业态主要以服饰为主，服饰鞋包类业态占比约在35%左右，汇集了淮安现有的大部分品牌店，包括九牧王、七匹狼、红蜻蜓、劲霸服饰、雅戈尔、利郎男装等品牌。 其次餐饮部分也占了很大比重，约占到22.71%，其中囊括了肯德基、麦当劳、必胜客等品牌餐饮店；生活配套类，包括了医疗、美容美发、烟酒商店等，约占比17.28%。 淮海东路与淮海北路的支撑，也带动了周边商业小街铺的发展。如丰登路与清河路，以逐步形成精品商铺一条街的格局；如金马广场后成型一条餐饮为主的小吃一条街；如交通路北段，成型书店一条街，南段与大运河广场毗邻，因而成型一条精品美食街。租金情况在1～3元／日·平米左右，但所有街铺均是自然成型，无统一规划和管理，业态相对纷杂，品牌、品质良莠不齐。 商业业态格局 承德北路、健康东路 承德北路、健康东路业态组合比例表 餐饮 33.04% 休闲娱乐 17.73% 服饰 13.38% 生活配套 21.42% 其他 14.43% 承德北路南端主要依托大运河文化广场，沿街餐饮、百货、烟酒等业态类型已经成熟。北端与健康东路交叉口，受到易初莲花大型超市的依托，配套型商业街铺发展也较为成熟。而健康东路东段与水渡口区域交界，商业氛围已成气候，但西段与淮海北路交界段，沿街商铺较为奚落。两条路段，租金情况基本在0.8～2.5元／日·平米之间。 餐饮及生活配套类型商业，仍是这两条路段商业业态的主力，各占比33.04%和21.42%。如承德北路段的街铺，商业氛围虽然成熟，但街铺多以中低档的商业为主，租金的高低完全由路况、路段情况决定。 区域商铺产品比较 项目名称 价格 商业 规模 层数 层高 开间 进深 销售率 东一区 19000-21000元 16套 1-2F 4.2米 3.6-4.8米 20米 30% 盛和名都 14800元 15套 1-3F 4.2米 3.6-4.2米 17米 60% 万达广场 26000元 115套 1-2F 3.8米 3.6-5米 15-20米 60% 中鑫·上城 12000-14000元 70套 1-2F 4.2米 4-6米 17米 95% 淮海东路、淮海北路之所以如此长盛不衰，一方面是淮安老居民心目中早已形成了要买东西就要去淮海广场的固有概念；另一方面，虽然承德北路及健康东路附近的商业气候逐步成型，但区域市场还是缺乏一定的百货卖场及专业型卖场，使得老百姓仍旧依赖淮海广场的商业配套，人气不减，租金情况基本达到1.5～3.5元／日·平米。 虽说未来水渡口广场会成为城市的新中心，但淮海广场的地位在淮安人们的心目中未来3～5年内仍不会有太大的动摇。 淮安商业氛围的过分单一让整个投资市场显得相对疲软，商业类型物业如果靠单一的出售模式来获取资金回笼将会显得十分吃力，想要在该区域取得成功运作，只有靠精准的定位和出色的运作能力才能成功的寻找到出路。 『颂唐观点』 本案商业研究之战略思考 针对本案目标客群的商业消费档次，我们认为： 1、目前项目周边的的商业形态已不能满足区域客群的品位与需求； 2、由于当地人的先入为主的观念比较强，易初莲花等后进入淮安市场的集中 商业遇到了一定