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成都绕城高速周边商业综合体市场探研及定位探讨 (2011-4-19 14:12:21) [发送到微博] 分类：未分类 　标签：搜房博客?| ?? 最近几年成都号称商业综合体的项目层出不穷，有的确实是真正意义上的综合体，而有的其实就是由住宅、写字楼、40年产权的公寓、一点裙楼商业构成，但也堂而皇之的称其为综合体，所以成都也才会有媒体报道的7、8十个商业综合体。特别是这两年，很多开发商都转向商业地产，有经验的、没经验的，有实力的、没实力的，有资源的、没资源的、懂行的、不懂行的，都闷起脑壳往里钻，新国八条出台后，限购让很多的住宅开发商陷入了两难的境地，也就促使了更多的开发商想商业地产进军，希望大家都能真的掏到大把的金钱。 ?? ?今天偶得闲暇，便来总结梳理哈这几年来，特别是去年所经历的两个成都绕城附近可以真正有潜力做城市综合体的项目（至少从体量和未来该区域发展潜力的角度来说），这是总结梳理，也是对项目的再次思考，希望能与大家分享、探讨，以产生更多的火花，为以后操作此类似区域和类型项目提供参考。（以下观点仅代表个人看法，仅作饭后茶前闲谈之语，不足以法律限之究之） ?? ?对于这样区域的项目，我们在定位的时候需要考虑的问题很多，个人认为主要从以下几个方面来思考： ?? ?从开发商的战略定位和商业模式、盈利模式上来说： ?? ?首先我们要清楚开发公司的战略定位，这点讲直接导致我们对项目的战略定位，和商业模式的定位，为什么这样说呢，大家都知道万达，万达的模式就是走的资本运作的模式，也就是长期持有、资产打包上市、以租金收益和物业增值收益及股市资金作为主要盈利点，以及万达模式所衍伸出来的其他上下游产业所带来的收益，他们不会短期快速将项目卖掉，即使有少部分销售，也都不是因为缺钱或短期利益的行为，这样的模式对于商业项目的运营来说是非常利好的，但是却不是每个开发商都能有这实力做到的，万达毕竟是万达，它也是从经历中走过来了，总结出来的，做出来的，很多开发商都想效仿万达，但却没几个做的像样的，为什么呢，因为他们忽略了自己，在资金、资源、人脉、团队等各方面都不具备那样的条件，又怎么能做得出来呢，凯德、华润、瑞安、龙湖可以，但毕竟是少数，开发商的背景是我们定位所需要考虑的因素之一，其次就是开发商的战略定位，也就是公司的战略考虑及发展考虑，或者叫财务考虑，这也将影响项目的定位，即使是有钱的开发商，有的也是要快速变现，而这就会影响对项目的整体定位思考，在这个前提之下，我们才来具体说项目，首先我们要明确公司的想法，其次就是根据公司的考虑将项目的战略定位和公司的财务要求充分结合，制定适合公司和项目的商业模式，再根据商业模式来设定项目的战略定位，根据这个战略定位结合项目的拿地成本及相关的成本来衡定和设置收支比例、销售持有比例、哪些部分作为快速回笼资金、哪些部分作为短期持有、哪些部分作为长期持有等，以及项目运作的时间周期。 ??? 盈利模式对于一个商业项目来说是很重要的，不论是有钱的大开发商还是一般的开发商，这对一个公司的发展是至关重要的（特别是一般的开发商），因为这样规模的商业项目可能会让企业压上身家性命，也可能赚的盆满钵满，但后者的难度很大，特别是对于一般的没有做过商业地产，又不愿意花前请专业公司合专业人才的公司，如果仅凭操住宅的方式去思考商业综合体合运作，那多半结局是悲惨的，从做项目的角度来说，我到希望每个开发商都能在这个过程中找到适合自己公司合项目的发展模式、商业模式合盈利模式，以及运作模式；毕竟这是很大的投资，对于企业的盈利，综合体又几种方式，一、就是直接销售，快速回笼资金（目前市场上还有企业想以产权式商铺销售物业，这对投资者来说风险是很大的，特别是没有一个好的主力店运营商合商业运营商，对于企业来说也又很大的风险，虽然销售了物业可以回笼部分资金，但一旦销售，对以后的商业影响很大，可能会因为一时的小资金回笼而造成整个项目的死亡，这是舍小取大，杀鸡取卵的做法，这样可能会导致企业承受很大的损失）；二、部分持有，销售部分物业（主要包括写字楼、40年产权公寓、少部分临街商业或是连接各主力店的商业街），三、就是全部持有，这样对于项目本身来说很重要，这也是商业地产最高级别的运营模式，资本运作，但这对企业的资金合各方面实力要求确实太大，也不是一般的企业能做到的，因为他们又更好更高的融资平台，项目运作起来后以优质资产打包上市进入股市，是集众人之力来运作项目，而非一般企业的单打独斗，对于项目开发，现在的融资渠道也比较窄，除了银行还是银行，又的可以引进风投等投资平台公司，但这也是少数，而且他们对项目的要求很高，所以成型的也不多，所以介于种种原因，对于企业来说，在运作大体量商业项目的时候，考虑到企业自身的发展，项目的商业模式的前提下，一定要设计好项目的盈利模式，这将直接导致项目的