购物中心运营增收节支方案.doc

增收节支，减员增效 ——开源及瘦身措施草案 受经济周期性波动影响，消费市场颓势渐显。能源价格的上涨、用工成本的增加，对于以唐山远洋城购物中心为代表的劳动密集型企业如何度过经济寒冬更提出了严峻的考验。面对市场环境的变化，企业唯有加强内部管控机制，控制运营成本，最大限度降低管理费用，同时拓宽利润来源，寻找新的利润增长点，开源节流，增收节支，才能使企业有能力战胜经济危机，健康稳健的发展。基于此，唐山远洋城全体同仁集思广益，经过充分研讨制定本方案。 一、增收篇 商业公司、餐饮公司作为的一线创效单位，在开源方面担负着重要使命。在年初预算收益的基础上，需要进一步拓宽市场，挖掘新的利润增长点，抓住点滴机会提高收益水平。 1、开源的前提首先要保障既得的收益能够颗粒归仓。因此，面对商户普遍对09年市场预期不乐观的情况下，我们必须提前着手做好招商资源的快速锁定工作，在市场颓势还没有完全尽现的时候，尽快与非调整商户签订下一年度的合约，提前收取租金，稳定商户的经营决心。对于调整范围内的商户，同样在最短的时间内确定后续商户，签订合作协议，提前收取保证金，锁定明年的租金收益。为尽快地出台09年度远洋城内各区块的综合坪效预算指标，我们已经提前召开预算分析会，结合国家发布的相关数据信息对未来经济发展的走势进行了评估，这部分工作待遇总部沟通之后，最终确定明年远洋城整体收益增长预期的比率，以便指导下一部工作的开展。一旦目标确定，远洋城将迅速展开全面谈判工作，在前期沟通协调的基础上，按照目标要求完成提前锁定商户的要求。为保障招商工作的快速推进，我们已经将商业公司原来按照楼层划分的组织机构进行了合并，集合成为统一的招商团队，共同参与，共同研讨，取长补短，集中力量打歼灭战。 2、重新规划街区专卖店格局，适当缩小部分门店面积，减少占用两跨面宽的商铺数量，通过分散租金压力提高坪效。按照这样的规划思路，一层五洲金行已经按照我们预定的计划缩小经营面积，提升了租金单价，在总体收益高于去年22%的情况下，让出了140平米的店铺面积，进一步扩大了我们的租金收益调整空间。网吧的压缩面积谈判也在进行当中，预计可以压缩到原来的2/3，争取将其使用面积压缩一半。随着远洋城开业四周年的到来，远洋城的收益增长也逐渐由开业初期的高速增长期转入平稳增长期。因此，提升坪效势在必行。 3、开发街区死角面积，在保持消防安全及顾客通行畅通的情况下，将未列入规划的死角及不易出租的面积纳入09年收益规划面积内。同时，增加中岛的品类与数量，通过不断推行精品中岛计划，全面提高中岛的设计水平与相互协调性，致力打造旗舰中岛与精致个性小岛相呼应的局面。经过初步测算，通过开发这部分资源，可以增加年度收益30万元左右。 4、寻求场外场地资源开发的突破，增加租金收益，营造活跃的市场氛围。由于唐山市政府政策原因，远洋城西街的户外步行街规划项目及东南广场、北广场上的啤酒花园项目一直没有通过审批。这两个项目如果实施成功，不仅可以创造直接经济价值，更能够改善远洋城外围缺乏休闲场所的不足，通过良好商业氛围的营造吸引更多的消费者，在消费者心目中树立品牌形象，符合企业长期发展需要。我们将会继续努力与政府对接，借助这次政府救市的机会，提出我们的市场操作方案，在尽可能短的时间内协调解决场外资源综合规划利用问题。 5、CRM系统将在08年店庆之前实施完成，届时，将推出一整套会员服务措施，通过开发会员客户，帮助企业建立一批稳定的消费群体。在以后的应用中，通过对这些持卡人消费行为的分析追踪，可以对会员进行ABC分类，分析不同的消费客层，帮助企业找出那些高价值的客户。针对不同消费层次的会员客户，商场将适时策划安排相应的会员活动，维护和激励会员的消费行为，进一步提高街区商户的经营收益，进而促进远洋城未来租金水平的更快提升。通过不断地对会员顾客价值的分析，远洋城就能够获得稳定的、持续不断的收益增长。 6、加快广告市场开发进度，增强市场开拓力度。外墙体三面翻的开发模式，对于尚未开发的其他场内外广告资源的开发同样适用。通过合作开发，在企业少投入或不投入的情况下，完成广告发布基础设施的建设工作。目前远洋城内部镂空点及三个大厅的广告位开发规划已经形成草案，正在与几家代理上就开发细节和合作条件做进一步的沟通。近期，地下停车场将首先开发建设大型落地广告灯箱，在广告资源创收的同时，可以改善了停车场内环境品质，提高顾客满意度。同时，积极与政府主管部门协商，寻找外广场及花坛内开发立柱灯箱、灯杆旗等广告位的可能性。 7、提高行销活动策划水平，增强活动策划形式与促进销售之间的关联性，让活动的执行真正给远洋城内的经营者带来效益，形成良性循环。通过引入专业商业策划人才，可以从根本上提高远洋城的商业策划能力，改变以往存在的策划内容与商业需求不匹配的情况。今年的1218店庆活动，我们