第十章 宗地地价的评估 土地估价教学课件.pptVIP

第十章 宗地地价的评估 熟悉宗地地价的评估的一般原理及宗地地价的影响因素，宗地地价评估的基本思路；掌握宗地地价的概念，宗地地价评估的程序，用基准地价系数修正法评估宗地地价的方法以及高层建筑地价分摊的方法。 本章内容 第一节??宗地地价评估的原理 第二节 影响宗地地价的因素分析? 第三节?基准地价系数修正法评估宗地地价 ? 第四节 高层建筑地价分摊 第五节 应用举例 第一节??宗地地价评估的原理 一、宗地地价的概念 （一）定义　 宗地是土地登记的单元。《城镇地籍调查规程》中对宗地的定义为：“凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地。一宗地内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也称为一宗地。大型企事业单位用地内具有法人资格的独立核算单位用地应单独分宗。”这一概念强调了宗地的两个基本特征：宗地是地块；宗地是权属界线封闭的范围。 宗地地价是城镇内某一宗地在当地土地市场中，在正常供求状况和一般经营管理水平条件下的土地使用权价格。 第一节??宗地地价评估的原理 （二）宗地地价的特点 1、特殊性 宗地地价是针对特定宗地而评估的价格，宗地所在区域的市场行情、道路状况、基础设施状况、宗地大小、形状、容积率等都直接影响每一宗地地价的高低。 2、目的多样性 根据评估目的的不同和各城市的价格水平及基础资料的状况，可选用不同的估价方法，得到适合特定目的的宗地地价。 第一节??宗地地价评估的原理 第一节??宗地地价评估的原理 二、宗地地价评估的一般原理 　宗地地价评估是根据已有宗地的收益资料、市场成交价格资料、在费用资料及影响土地使用权价格的自然、社会、经济因素之间的相关关系，评估出的宗地在特定时间、特定目的下的价格。 1、宗地地价评估的基本原理是地租理论。土地使用者经营土地而获取的超额利润—土地收益，是土地使用者支付地租的能力，也是土地使用者愿意支付地价获取相应土地权利和收益的基础。 第一节??宗地地价评估的原理 2、在正常土地市场中，具有相同土地质量等级和土地使用价值相等的宗地，应该具有相同的土地收益，使用者也应支付相同的地租。 3、同一供需圈内，具有同样等级和土地使用价值相同的宗地，应该具有同样的价格。 4、土地市场中，不同的土地使用者对同一宗地的价格认识可能不完全一致，但土地使用权转移成交时，双方对地价标准的认识趋于一致，这也正是土地价格应追求的结果 。 第一节??宗地地价评估的原理 三、宗地地价评估的基本思路 根据我国土地使用制度改革的需要和土地估价的目的，可采取以下两种途径评估宗地地价： （一）基准地价修正法 １、定义 　　在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。 ——结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。 第一节??宗地地价评估的原理 ２、估价思路 ①搜集有关基准地价的资料。 ②查出估价对象所处地段的基准地价。 ③进行交易日期调整。与市场比较法的交易日期调整方法相同，将基准地价在其基准日期时的值调整到估价时点的值。　 ④进行土地状况调整。将估价对象宗地的状况，与评估基准地价是设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。调整的状况包括：位置、土地开发程度、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等。 ⑤求出估价对象宗地的价格。 第一节??宗地地价评估的原理 （二）利用比较法、收益法、假设开发法、成本法评估宗地地价 基本思路：利用收益法、假设开发法、成本法计算出以成交宗地的地产价格，并结合城市特点，调查影响宗地地价的因素，在此基础上，调查待估宗地的土地条件，并按因素之间的相关程序，采用比较法，评估得到待估宗地地价。 第一节??宗地地价评估的原理 四、宗地地价评估的一般要求 １、必须明确估价对象，评估目的和估价期日等基本事项，并制定相应的估价计划。 ２、宗地价格评估要充分收集各类相关资料。 ３、根据估价目的、宗地特点和资料状况合理选择估价方法，同时必须坚持多方法评估、校核、综合确定宗地地价。 ４、必须充分考虑土地市场条件，按照估价期日所处的市场状况进行评估。 ５、宗地地价评估完成后必须提交宗地价格评估报告，宗地价格评估报告内容必须详尽完整。　 第二节　影响宗地地价的因素分析 一、地价与影响因素的关系 土地价格受众多因素影响，各种因素对土地价格影响的方向与程度不尽相同，有的因素降低土地价格，有的则提高土地价格；有的因素对土地价格变化幅度影响很大，有的因素却影响很小。 随着时期与地域的不同，尤其是土地利用类型不同，那些影响较大（或较小）的因素也可能变成影响较小（或较大）的因素。 各种影响地价的因素与地价之间的影响关系也不尽相同，有的因素对地价的影响是直线性的，