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公产房屋法律问题 ----讲座录音整理稿 时 间：2009年4月17日下午3时 地 点：河北饭店三楼会议室 主 讲：张 勉 天津市高级人民法院民一庭庭长 讲座内容：公产房屋法律问题 讲座整理：曹承学、钱成霞、于雪梅 校对设计：于雪梅 公产房这个问题比较复杂。今天围绕公产房话题，（包括）公产房存在的问题、审判实践中掌握的标准以及为什么这样掌握等，简单地把我在全市民事审判主管院长和民庭庭长会（议）上布置的大致意见（与大家）沟通一下，使大家大致了解一个尺度和标准。 一、权利形成的背景、原因、历史沿革： （关于）中国的房地产制度，应该说研究和搞房地产的人要了解中国当代的这段历史。因为（当代）中国一直是一个在计划经济条件下、一党执政、法制不是非常完备的这么一个国家。所以中国在历史上形成的居住和住房关系的调整，往往都适用党的红头文件或者国家的某一次中央级的会议决议等，然后才开始逐渐平稳地进入法制调整的今天。 首先，（房地产制度形成的）历史过程非常漫长。真正(的房地产制度)是从1979年十一届三中全会以后才开始有了一些市场经济的影子，才开始出现改革开放。中国历史造成的比较大的一个问题是土改比较早。最早的地区在1941-42年就开始土改。实际（上）所有房地产问题和土改的第一步密切相关。土改就应按当时的（情况）彻底改。土改的背景大家了解（吧）：解放区农村包围城市，应先把农民发动起来，农民吃不饱，穿不暖，住不上，什么都没有，怎么办？于是提出先征收地主（的财产），然后（是）富农，再后（是）富裕中农，让他们把耕种的（土）地上交，住宅的宅基地上交，现有的房子上交，然后分给农民。交的时候是被逼无奈迫于压力，不交就杀，所以就形成了勉勉强强把房交了，但是有可能证照手续没办、没变化（的情况）。解放区延安（土改的时间）可能早（一些），其他地区往下发展，一直发展到五十年代，还有（一些）地区甚至连土改这个中央文件还没有执行完毕，所以就形成了建国后这一段问题堆积在哪儿。这些问题完了，然后是解放，又出现了新问题。镇压镇反，就是镇压那些恶霸、国民党高级将领等等。在镇压的同时，有一个党的政策，（就是）同时没收他们的财产（包括房产）。镇压（收缴）过来的这部分房产就按一定的方式分配给劳苦大众。但是，镇（压）了、收（缴）了，用现在的法律思维解决不了镇反问题，所以才出现了镇反的财产被强制性收走。镇反这一个运动杀了这么多，收了这么多，但它对今天政权稳定包括改革开放发展到今天起到举足轻重的作用。还有一些不够镇反条件的人，为了讨好共产党也都把财产献出来。例如：师职以下的国民党（军官），不是地主恶霸只是个小混混儿（的人），也把家里的财产献出来，于是共产党把这些也都收了，收完后就分。这些东西又都充成一个“公”字，这也就是“公”是怎么形成的。但这些“公”都应划引号。此外，镇反这项运动开展后，还有一部分（人）害怕，就逃跑了，逃到香港、台湾、海外，把财产扔下了。党把这些财产（也）收了，然后就分，于是也放在“公”产里了。再然后，三反、五反运动，这个过程中，当时也是根据国家政策需要，打击贪污贿赂、投机倒把、偷税等，打击的同时收缴财产（包括房产）。这一系列运动，都是强制性高压（政策），以“打”为原则，打完缴，缴完罚，罚完分。（因此）形成的公产房屋的一部分因素就很复杂。然而光打不行，光打就会出现又一对立面。于是，进入到1956年，第一次公私合营。就是把大的地主、资本家、恶霸这些大（宗）的财产基本收得差不多（后），除了自留的以外，开始征“三小”，大致是“小摊贩”、“小业主”、“小手工业作坊”。政府鼓励（“三小”）帮政府渡难关，把财产（包括房产）上交，就是把房产交给国家，国家给你租金，用逐渐回收的方法，“经租”的方式，用租金抵房款，直到相抵为止，房子就充公了。例如：两个修鞋的，开始各干各的，最后十个修鞋的组成一个合作社，腾出九间房，这九间收回来就是公产。从1956年的“一经产”（到）1958年的“二经产”，每一个运动都有征缴的对象，每一个运动都形成今天“公”字原始房屋的雏形。然后发展，58年（大跃进），然后度荒，这时消停点，而后是四清，之后文革，文革开始，天下大乱，导致公产房现在的类型出现。 首先是 “镇反期间没收财产”----没收完的这部分财产。为什么现在五大道只能整改不能（拆迁）了，因这五大道都是人家的房子，没有自己的房子，所以出现这样的房子。再加上“代管公产”，即逃的这些人，扔下房子跑了。他的后代什么也不怕，纷纷回来要房子。要房子（就）涉及到公产房屋政策的掌握问题。 然后，又出现了“经租产”。1956年、1958年两次社会主义改造过程中，在小手工业作坊、民族资本家手中征过来的房子也有很多遗留问题，例如说，过去讲究（以）身份确定（是否征缴），既然（被）“经租产”（的）“三小