广州天河商业圈.ppt

地理环境 天河商圈的构成 主要商圈 天河的主要商圈位于天河体育中心附近，以维多利广场、广州购书中心、天河购物中心，天河城娱乐广场、正佳广场等为主的购物中心。在天河商圈里，这里的客流量在高峰期通常达到最高。 次要商圈 相比于主要商圈，天河的次要消费商圈又位于建成不久在太古汇、万菱汇，还有天河又一城、中怡时尚MALL等购物中心。 边际商圈 由于大型商场的集中，客流量的高度集中，使得天河商业区的顾客消费中心都重点集中于天河体育中心附近，由此，天河的边际商圈就是除了购物中心之外的街道小商店。 圈内主要零售业态分类 地理环境——交通 天河商圈的交通优势是其它地区多无可比拟的，正是这种交通的易达性给天河商圈在人流量方面带来其他地区所缺乏的优势，满足了商圈消费人口数量的需求，天河商圈的发展因此而占据了发展先机，使天河商圈十分顺利地发展成为当下如此大规模的商圈。 消费者研究 天河商圈购买商品数量分析 天河商圈购物环境分析 2000年-2010年 仅天河城人流量超过10亿人次,正佳广场运营5年的人流量超过5亿人次。每天至少有50万年轻白领人士进出天河商圈 商城“扎堆”交通问题严重 过境车流量大 是停车位不足 是没有合理规划交通枢纽，使换乘不方便 是公交线路多且集中分布，造成自身疏解不了的堵塞严重 是由于道路隔离带的分隔，天河路两侧的交通仅靠两条过街隧道连接，一方面巨大的人力是隧道拥挤不堪，另一方面也使道路两侧的商业分离，一些公共空间难以共享 体量不断增大 市场能否消化 与几年前天河商圈第一次扩张浪潮相比，天河商圈的再次扩容，并不只是单纯体现在商业面积增大，其商业元素也得到丰富，形成了以大中型购物中心、百货店为主导业态、面向中高端消费群体的地标性商圈。 150万平方米的商业面积，必须要吸引150万消费人口才能达到平均利润。这一方面，按照广州市2010年实现社会消费品零售总额4476.38亿元（居全国第三位）的消费能力来看，广州能够很好地吃下这个蛋糕。 体量不断增大 市场能否消化 商圈规模是否合理还与消费者市场规模息息相关。与上海、香港的大型商圈主要服务于本地居民和外地游客有所不同，天河商圈目前主要的消费群体还是市域及珠三角地区的本地居民。同时，由于毗邻港澳地区，珠三角地区居民到香港购物十分便捷，对于中高端品牌的采购不仅选择面更广，而且享受免税政策，因此在很大程度上制约了以天河商圈、环市东商圈为代表的中高端商业的消费群体进一步扩大，算得上出现了“供给相对过剩”。 商家间竞争激烈 在以天河体育中心为中心的1.5千米范围内，就有天河城广场、正佳广场、维多利广场、时代广场和太古汇广场等商业形式相近的多家大型购物中心，构成天河商圈耀眼的MALL集群，也使市场、资金、客源等方面的竞争都面临严峻的挑战。同时，广州市的各区，尤其是中心区的北京路—上下九路商圈和环市东路商圈、广州周边的珠三角地区其他城市，以及国内上海、天津等大城市的竞争能力也不断增强，这对天河商业的发展构成巨大的压力。 类型单一，潜力未挖掘 无论是天河城、正佳，还是太古汇，商业模式区别不大。都是清一色的大型购物中心，是时尚百货、娱乐休闲、美食广场的架构搭配，都属于商业购物食娱模式。高档购物中心沿天河路一字排开，商品同质化现象严重，日后竞争将渐趋白日化。 目前天河商圈内部还存在冥想的商业活动类型单一的状况，除了前已述及的购物中心存在销售商品品种相似外，还明显表现出游憩、娱乐等功能的缺乏。现在天河城或正佳广场只是广州一日游中的一个购物景点，一般游客的逗留时间只有1-2小时，尚缺乏打造天河商圈一日游的引力，尤其对消费量较大的儿童一族的吸引不够。 环境管理有待改善 虽然天河各大型、高级的商场、写字楼集聚，但巨额回报的吸引与高门槛的可进入性，是天河商圈内小型、流动的商业活动也不少，这些商家旺旺由于规模和资金的限制，缺乏做好有效的环境清洁与管理的自觉性，随处可见派发或张贴DM宣传的人员，地下摊贩也不乏其数，严重影响了天河商圈的购物的安全感和舒适感 发展一站式消费 天河体育中心作为政府的公益事业单位，主要是向广大市民提供健身运动场所和环境，娱乐的功能还较欠缺，尤其是对少年、儿童的吸引力不足，如果能结合现有设施，有计划地使竞赛、娱乐相结合，会展、主题活动相结合，这将使之成为商务、投资者、广大青少年共同喜爱的场所。 整合土地利用，整治交通 在做好人车隔离的同时，也要考虑好如何吸引人流。一方面要借助天河座位广州地铁重要枢纽中心之一，结合地铁建设和城市广场的开发，在内部建立立体换乘系统；另一方面，为吸引长距离的客户，在外围，尤其是快速路的出入口建设大型停车场，并使之与进入城市广场的公共交通相衔接，既做到吸引人流，又能舒解